兴发娱乐APPღ✿✿。兴发娱乐官网ღ✿✿，兴发娱乐187官网由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布ღ✿✿：包含零售商业地产企业榜单ღ✿✿、ღ✿✿、 （点击阅读） ღ✿✿，本篇为

　　这一年ღ✿✿，我们常常在谈变化ღ✿✿，对未来的不确性充满了不安ღ✿✿。难以忽略的是欧洲一卡二卡三卡 公司ღ✿✿，不动产ღ✿✿，特别是大宗不动产ღ✿✿，由于持有时间较长ღ✿✿，必然要经历不同的经济周期ღ✿✿。成熟市场的经验亦表明ღ✿✿，不动产等大类资产价格的轮动天然存在ღ✿✿，但良好的管理能使其穿越周期ღ✿✿。

　　高高低低ღ✿✿，起起落落ღ✿✿，正是锻炼韧性的时间ღ✿✿。在长期视角中ღ✿✿，我们更应该把握行业的核心趋势ღ✿✿，通过一些具备风向标意义的行业观察ღ✿✿，思考未来的方向ღ✿✿，保持冷静和克制ღ✿✿。就像《反脆弱》里说的ღ✿✿，“风会吹灭蜡烛ღ✿✿，却能使火越烧越旺ღ✿✿。对随机性ღ✿✿，不确定性和混沌也是一样ღ✿✿，你要利用它们ღ✿✿，而不是躲避它们ღ✿✿，你要成为火ღ✿✿，渴望得到风的吹拂ღ✿✿。”

　　统计时间ღ✿✿：2020年1月-2022年11月ღ✿✿。因疫情原因ღ✿✿，2022年3-5月客流数据不包含上海ღ✿✿；

　　回看疫情三年ღ✿✿，是过山车式的商业剧情ღ✿✿。可无论世 势何变ღ✿✿，找到确定赛道兴发娱乐ღ✿✿，保持冷静和克制ღ✿✿，步履朝前ღ✿✿，总能熬过这个冬天ღ✿✿。

　　在长期竞争中ღ✿✿，决定企业位置的ღ✿✿，仍然是企业的竞争实力ღ✿✿，运营资产质量的优良程度ღ✿✿，购物中心运营效率的高低ღ✿✿。

　　根据以上综合维度测评ღ✿✿，赢商网联合中城研究院共同发布《2022年度零售商业地产企业综合实力TOP100》ღ✿✿：

　　在经济形势偏弱和疫情反复袭扰的情况下ღ✿✿，企业经营性业务的表现是其能否真正担当营业收入和盈利能力稳定来源的试金石ღ✿✿。在这个背景下ღ✿✿，运营资产的类型ღ✿✿、规模的有序增长ღ✿✿、业务上的新突破显得非常重要ღ✿✿。

　　高端商场经受住了压力测试ღ✿✿，是当之无愧的最抗周期的资产类型欧洲一卡二卡三卡 公司ღ✿✿。规模领先的企业ღ✿✿，在规模增长方式上创新ღ✿✿、多元ღ✿✿、多层次ღ✿✿，不断探索新路径ღ✿✿。业务上的新突破ღ✿✿，也让一些企业发挥着后发优势ღ✿✿。

　　▶▶华润万象生活上半年总营收52.78亿元ღ✿✿，同比大增31.5%ღ✿✿，远高于多数同行ღ✿✿。其中ღ✿✿，商管板块收入共19.24亿元ღ✿✿，同比增18.5%ღ✿✿，主力贡献者是旗下的重奢购物中心ღ✿✿。

　　2022年5月起ღ✿✿，华润万象生活旗下购物中心同店零售额同比增幅提升ღ✿✿，其中重奢购物中心复苏明显ღ✿✿，同店零售额同比增速高达17%ღ✿✿，显示出极强的持续内生增长力ღ✿✿。

　　▶▶ 目前在营重奢商场数量第二的是恒隆地产ღ✿✿，2022年上半年ღ✿✿，恒隆地产内地业务的租赁收入分别为27.84亿元ღ✿✿，上涨1%ღ✿✿。3月末-5月ღ✿✿，上海恒隆广场销售额大跌38%ღ✿✿，租赁收入大跌17%ღ✿✿；上海港汇恒隆广场销售额大跌32%ღ✿✿，而租赁收入仅微跌2%ღ✿✿。销售额ღ✿✿、租赁收入虽见下滑ღ✿✿，但恒隆地产在上海的这2大“店王”ღ✿✿，依旧是恒隆地产收入的中流砥柱ღ✿✿。

　　报告期内ღ✿✿，恒隆地产在上海和沈阳以外的高端商场业绩收入较去年同期增加 7%至184%不等ღ✿✿，其中昆明恒隆广场ღ✿✿、武汉恒隆广场的收入同比分别增加11%ღ✿✿、184%ღ✿✿，减轻了上海疫情所带来的部分负面影响ღ✿✿。

　　以量计算ღ✿✿，太古地产旗下的高端商场数仅次于恒隆地产ღ✿✿。2022年上半年ღ✿✿，虽商场销售额全线下跌ღ✿✿，但太古地产在中国内地的投资物业租金收入却按年逆势涨了3%至17.84亿港元ღ✿✿。太古地产表示ღ✿✿，此增长主要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的收入贡献ღ✿✿，以及今年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表现ღ✿✿。

　　具体看ღ✿✿，同处上海南京西路商圈ღ✿✿，上海恒隆广场半年销售额ღ✿✿、租金收入双跌ღ✿✿，而销售额几近腰斩的兴业太古汇ღ✿✿，租金收入却与上年同期持平ღ✿✿。

　　这些企业的反脆弱共性特征是ღ✿✿，销售额大跌ღ✿✿，但租金收入趋稳ღ✿✿。在这背后ღ✿✿，高端商场规模与地域的分散性ღ✿✿、新项目的高增量ღ✿✿，极其重要ღ✿✿。

　　高端商场的业绩稳定ღ✿✿，主要依靠奢侈品市场的持续繁荣ღ✿✿。基于奢侈品行业与经济周期之间极高的相关性ღ✿✿，可预测在当前全球形势严峻背景下ღ✿✿，奢侈品并不能抵御经济的衰退ღ✿✿。但于全球而言ღ✿✿，结构性不平衡仍然存在ღ✿✿，中国市场依旧是最大亮点ღ✿✿。

　　弗若斯特沙利文预测ღ✿✿，到2024年中国将成为仅次于亚太地区 （除中国外） 的全球第二大奢侈品市场ღ✿✿，并于2025年市场规将模破千亿美元ღ✿✿。

　　疫情后ღ✿✿，全球奢侈品消费格局已经发生改变ღ✿✿，中国成为唯一一个奢侈品新开业门店市场份额大幅提升的主要地区ღ✿✿。规模快速增长的中高阶层消费者ღ✿✿，据预测将贡献60%的城市消费ღ✿✿，另有20%则来自更高收入水平的消费者ღ✿✿。稳固的消费客群ღ✿✿，是支撑中国奢侈品消费持续增长的核心驱动力ღ✿✿。

　　而于高端商场的运营方而言ღ✿✿，王中见王的竞争也将继续ღ✿✿，应时而变不断调整场内奢侈品牌的组合ღ✿✿，是它们必修的技能之一ღ✿✿。一方面需要管理运营人员对于当地消费风向ღ✿✿、消费者人群变化ღ✿✿、城市商圈发展的及时洞悉ღ✿✿，另一方面也需要集团强大的招商资源来支持ღ✿✿。

　　万达商管最新招股书显示ღ✿✿，截至2022年6月30日ღ✿✿，珠海万达商管总在管项目个数增至的425个ღ✿✿，总在管面积逾6000万平㎡ღ✿✿。

　　今年上半年ღ✿✿，万达商管新增8个商业广场ღ✿✿，规模高达110万㎡ღ✿✿，且均为第三方项目ღ✿✿。至此ღ✿✿，来自独立第三方业主的项目数量从2021年底的132个增加到140个 （截至2022年6月30日） ღ✿✿，占总在管项目数量的32.9%ღ✿✿，占比逐年走高ღ✿✿，较2019年升了10%以上ღ✿✿。

　　另从项目储备来看ღ✿✿， 第三方项目已成万达商管未来持续增长的动力来源ღ✿✿。截至6月30日ღ✿✿，196个储备项目中ღ✿✿，有175个来自独立第三方业主ღ✿✿，占比高达89.3%ღ✿✿。

　　积极开拓新增量市场外ღ✿✿，万达还通过接手在营商场经营权ღ✿✿，多路径实现存量市场整合ღ✿✿。9月27日ღ✿✿，奥克斯地产决定将长沙ღ✿✿、青岛ღ✿✿、杭州ღ✿✿、成都5家奥克斯广场托管给万达商管ღ✿✿。此外ღ✿✿，万达商管接管北京东ღ✿✿、西两大商场——原卓展购物中心及SOLANA蓝色港湾运营权ღ✿✿。这是万达时隔多年重返北京城区核心商圈的大动作ღ✿✿。

　　据招股书ღ✿✿，未来ღ✿✿，万达商管计划挖掘大量未能成功开业或管理不佳但具备发展潜力的商业广场项目ღ✿✿。通过接手该等商业广场项目经营权ღ✿✿，加速业务规模的扩张ღ✿✿。

　　因收入确认方式不同ღ✿✿，万达商管在管的同一项目ღ✿✿，在租赁运营模式下会产生可变租金形式的销售成本ღ✿✿，导致收入更高ღ✿✿、毛利率更低ღ✿✿；而委托管理模式由于不产生该类成本ღ✿✿，更为“轻盈”ღ✿✿。截至6月底ღ✿✿，万达商管来自母公司的287个项目全部采用委托管理模式ღ✿✿；160个在管独立第三方商业广场中ღ✿✿，115个采用租赁运营模式ღ✿✿。

　　租赁运营模式利益分成随行就市ღ✿✿：经过最近的一次调整欧洲一卡二卡三卡 公司ღ✿✿，万达商管不再在租赁运营模式下向商业广场业主支付固定或最低租赁费ღ✿✿。即ღ✿✿，无需将相关使用权资产并入资产负债表内ღ✿✿，“轻”装快进ღ✿✿。

　　不断提高委托管理模式比重ღ✿✿：2022年6月30日ღ✿✿，委托管理模式收入占比由去年同期的65.5%提升至74.4%ღ✿✿。

　　运营模式越灵活ღ✿✿，万达商管的轻资产战略覆盖面越大ღ✿✿、纵深度越强ღ✿✿，落地执行的效率也就越高ღ✿✿，并带来积极的经营业绩表现ღ✿✿。招股书显示ღ✿✿，万达商管委托管理模式下的商业管理服务收入由2021年6月30日的9亿元增加230.7%至2022年6月30日的29.9亿元人民币ღ✿✿。

　　由此ღ✿✿，万达商管毛利率在今年上半年创三年新高ღ✿✿，达到48.9%ღ✿✿。其中ღ✿✿，来自母公司的商业广场项目毛利率自2021年开始高于独立第三方项目ღ✿✿，不断拉升整体毛利率ღ✿✿。

　　同样ღ✿✿，收入确认方式的调整大幅增加了万达商管的净利润ღ✿✿。2022上半年万达商管净利润超40亿元兴发娱乐ღ✿✿，这一数字在2020年仅为11.12亿元ღ✿✿。

　　▶▶ 作为合景泰富集团旗下专业的商业资产管理运营平台ღ✿✿，合景泰富商业资管依托集团的多元化产品布局ღ✿✿，已在全国四大经济区的核心一二线个商场和写字楼项目ღ✿✿，建立起全国性的商业管理版图和全方位的资产管理体系ღ✿✿。

　　作为城市综合运营商ღ✿✿，合景泰富商业资管加速了在商业板块的发力ღ✿✿，锚定具有高成长潜力的核心城市ღ✿✿、片区ღ✿✿，有针对性地布局三大标杆产品线——悠方ღ✿✿、摩方和悠方天地ღ✿✿，以构建“和而不同”的商业思维ღ✿✿，激活多元商业空间势能ღ✿✿，推动城市发展的同时ღ✿✿，更为大众带来美好生活方式的进阶ღ✿✿。

　　在疫情反复的2022年ღ✿✿，合景泰富商业资管布局华南的首个悠方产品——合景·悠方（广州知识城）于上半年顺利亮相ღ✿✿。项目位处广州市黄埔区中新知识城ღ✿✿，聚焦生活在城市新区的潮流青年ღ✿✿、菁英白领和品质家庭ღ✿✿，着力提升区域业态丰富度和品牌层级ღ✿✿。开业6天累计客流量达31万兴发娱乐ღ✿✿，聚合超70％首店品牌ღ✿✿，其中8家品牌夺得广州同品牌门店销售冠军ღ✿✿。在疫情形势下ღ✿✿，全国能开10万㎡以上购物中心的企业ღ✿✿，不仅是实力过硬ღ✿✿，更是对市场有坚定信心ღ✿✿。

　　在项目焕新上ღ✿✿，已开业四年的合景·悠方（成都）于今年焕新定位为“艺述·风尚·漫享 都市摩登新聚场”ღ✿✿，并坚守自身“The Unique Fun”属性ღ✿✿，持续引进了ARCTERYX 始祖鸟全新概念店ღ✿✿、BAsdBAN成都首店ღ✿✿、COSCIA蔻莎潮奢精品百货成都首店ღ✿✿、HARMAY話梅城南首店ღ✿✿、S Kitchen偲厨城南首店等ღ✿✿，通过各类高层级首店ღ✿✿、概念店ღ✿✿、主题店等ღ✿✿，为消费者带来耳目一新的体验ღ✿✿，也迅速提升了城南的首店竞争力ღ✿✿，为合景·悠方（成都）的唯一属性增添了注脚ღ✿✿。

　　合景·摩方（成都）则定位为“敢时尚·爱自己”的森系时髦腔调街区兴发娱乐ღ✿✿，强调新锐ღ✿✿、时尚ღ✿✿、先锋的调性ღ✿✿，主打“时尚买手店+黑珍珠/必吃榜餐厅+高品质生活美学”业态组合ღ✿✿，以占比超68%的首店引领城市先锋美学消费和体验ღ✿✿，今年全新引进来自武康路的买手店UNIT西南首店ღ✿✿、THE PLUMP OYSTER普朗姆生蚝牛排馆西南首店ღ✿✿、LA PICADA大中华区二店ღ✿✿、小面卤味出版社全国首店ღ✿✿、MINORI西南首店ღ✿✿、SASAKII西南首店等ღ✿✿，不断强化其在城市新贵圈层中的时髦腔调标签ღ✿✿。

　　营销创新上ღ✿✿，2022上半年ღ✿✿，合景泰富商业资管创新跨界携手蚂蚁森林ღ✿✿、绿客盟Green Monday等头部品牌ღ✿✿，联动高德打车ღ✿✿、曹操出行ღ✿✿、e代驾等出行平台ღ✿✿，开启系列线世界地球日的“理想森活节”全国联动营销活动中ღ✿✿，将绿色环保ღ✿✿、可持续等商业理念投射到主题活动中ღ✿✿，从各城市项目特色出发ღ✿✿，打造了一个个“森系艺术”的梦想空间ღ✿✿，让消费者直观感受“城市绿洲”生活ღ✿✿。下半年ღ✿✿，合景泰富商业资管借助今年8月会员系统升级为全新K·One会员平台的契机ღ✿✿，顺势于10.31-11.13打造首届“超级合粉节”ღ✿✿，链接6座城市的9座商业项目ღ✿✿，围绕“宠爱ღ✿✿、乐活ღ✿✿、钜惠”三大关键词ღ✿✿，开启年末狂欢购ღ✿✿，实现了业绩与口碑的双进阶ღ✿✿。

　　通过持续输出与消费大众深度对话的创新内容ღ✿✿，合景泰富商业资管正探索激活商业空间的创造力ღ✿✿，使其变为城市之中率先感受新潮生活方式ღ✿✿、生活态度的场域ღ✿✿。同时ღ✿✿，合景泰富商业资管将进一步探索商业与人的关系ღ✿✿，助力“艺述·生态·乐活”的品牌理念不断被感知与认同ღ✿✿，成为众多城市商业项目中极具辨识度的品牌标签ღ✿✿。

　　▶▶ 而碧桂园文商旅集团ღ✿✿，今年以来通过轻资产输出方式ღ✿✿，获取了相当体量的项目ღ✿✿。2022年已先后签约兰州虹盛时尚购物广场ღ✿✿、南通海门碧乐汇ღ✿✿、惠州博罗碧乐汇ღ✿✿、南通崇州碧乐汇ღ✿✿、扬州仪征碧乐汇ღ✿✿、安阳北关碧乐汇欧洲一卡二卡三卡 公司ღ✿✿、浙江碧家嘉兴智汇大厦人才公寓项目等三十多个优质轻资产项目ღ✿✿。

　　自去年底提出轻重并举ღ✿✿、内外并重发展策略以来ღ✿✿，集团着手让商业板块发挥出自身的优势ღ✿✿。目前ღ✿✿，碧桂园文商旅明确了消费商业最新产品线ღ✿✿。

　　广州番禺碧乐时光ღ✿✿、韶关太阳城碧乐坊ღ✿✿、贵阳观山湖碧乐时光ღ✿✿、碧桂园·里悦里购物中心ღ✿✿、阜阳颍州碧乐坊已在今年顺利开业ღ✿✿。在疫情的影响下ღ✿✿，商业市场受到一定的冲击ღ✿✿，但碧桂园文商旅集团依然实现5个项目的开业ღ✿✿。

　　其中ღ✿✿，8月19日开业的碧桂园·里悦里ღ✿✿，招商率97%ღ✿✿、开业率95%的成绩ღ✿✿，在疫情当下足够亮眼ღ✿✿。从引进的160+优质品牌来看ღ✿✿，首进东莞品牌24个ღ✿✿，首进大朗品牌96个ღ✿✿，首进品牌比例达75%ღ✿✿，为广大市民提供全新的生活品质和生活享受ღ✿✿。12月26日ღ✿✿，无锡碧乐城也将开业ღ✿✿。作为碧桂园文商旅华东区域首个碧乐城项目ღ✿✿，无锡碧乐城将打造全客层家庭型MALLღ✿✿，助力梁溪区锡沪板块消费升级ღ✿✿。一年开出六城六大新项目ღ✿✿，碧桂园文商旅致力于将更高品质的商业品牌和服务引入多层级的城市市场ღ✿✿，提供更有温度和效率的商业体验ღ✿✿，探寻美好商业生活的无限可能ღ✿✿。

　　在创新上ღ✿✿，在东莞主城区的城市更新项目中ღ✿✿，碧桂园广东33小镇是产商融合ღ✿✿、激活旧城年轻力的典型代表ღ✿✿。这里为曾经的“三旧”乌石岗工业区ღ✿✿，被碧桂园集团与永正文化集团联合改造后ღ✿✿，原规划为建筑面积约11万平方米的文创产业园区ღ✿✿。但受疫情ღ✿✿、双减政策影响ღ✿✿，文创产业园区的定位难以持续ღ✿✿，33小镇运营团队开启定位调整ღ✿✿，将项目定位为“城市潮趣乐享PARK”ღ✿✿。

　　后续ღ✿✿，第二阶段将延续调改方向ღ✿✿，进一步提升招商率和开业率ღ✿✿，分阶段实现各大板块的规划ღ✿✿，提升项目的整体商业氛围ღ✿✿，承载更多的商业内容注入ღ✿✿。对于碧桂园文商旅集团来说ღ✿✿，这是对新型文旅项目的尝试与创新ღ✿✿，打破业界对碧桂园商业固有的印象ღ✿✿，也为城市旧改项目提供经验和方向ღ✿✿。

　　纵观多轮驱动的商业格局ღ✿✿，带来的是更符合在地消费者需求的业态和场景ღ✿✿，从而打造多个生活方式新范本ღ✿✿。随着碧桂园文商旅集团项目落地ღ✿✿，将为城市消费注入新活力ღ✿✿，全方位促进城市美好发展ღ✿✿，推动城市商业繁荣发展ღ✿✿。碧桂园文商旅集团的商业竞争力也得以进一步提升ღ✿✿，为日后的快速扩张奠定良好的基础ღ✿✿，成为商业创新与变革的引领者ღ✿✿。

　　复盘客流走势ღ✿✿，经过2020年的剧烈调整期ღ✿✿，到2021年的波动中下降ღ✿✿，再到今年二季度起的波动中恢复ღ✿✿，可以看到ღ✿✿：对于线下消费来说ღ✿✿，至暗时刻已然过去ღ✿✿，复苏信号强烈ღ✿✿。

　　据赢商大数据ღ✿✿，2022年1-11月ღ✿✿，样本监测的4382家3万㎡以上的购物中心客流同比微跌1%ღ✿✿，场日均客流指数为1.6万人ღ✿✿。

　　今年5月ღ✿✿，国内购物中心场日均客流环比增幅达到一年来最高水平29.7%ღ✿✿，增长态势持续至7ღ✿✿、8月ღ✿✿，达到近2万人的客流峰值ღ✿✿。9月呈现阶段性波动ღ✿✿，随即再次恢复ღ✿✿，至11月环比上涨2.5%至1.8万人ღ✿✿。

　　购物中心客流有其内生韧性ღ✿✿。对比2020至今各月份客流指数环比走势发现ღ✿✿，受开学等消费季节性因素影响ღ✿✿，9月的客流下跌属于正常范围的ღ✿✿、阶段性的波动ღ✿✿，而10月延续了往年上涨趋势ღ✿✿，且这一趋势顺延至11月ღ✿✿，可见消费市场出现短期波动主要受季节性因素影响ღ✿✿。

　　客流的韧性来自高能级市场（商业二线及以上城市）庞大而稳固的消费基本盘ღ✿✿。二季度ღ✿✿，随着多地疫情防控形势向好ღ✿✿，高能级市场客流领涨ღ✿✿，商业准一线%ღ✿✿，商业一线及二线%以上ღ✿✿。高能级市场的回暖ღ✿✿，向市场释放了积极信号ღ✿✿，带动了三季度下沉市场的客流增长ღ✿✿。

　　疫情的零星反复ღ✿✿，叠加季节性因素的影响ღ✿✿，引致客流曲线的波动ღ✿✿。但ღ✿✿，小波动不改大趋势ღ✿✿。随着目前防疫政策的逐步优化ღ✿✿，有理由相信ღ✿✿，至暗已过ღ✿✿，黎明将至ღ✿✿。

　　2022年3季度全国新开业购物中心101个ღ✿✿，新增体量900.93万㎡ღ✿✿，增量环比2季度增长近70%ღ✿✿，市场信心逐步恢复ღ✿✿。其中ღ✿✿，多数项目集中在9月底国庆前开业ღ✿✿，以提升项目“吸睛力”ღ✿✿；与此同时ღ✿✿，增量同比去年同期下降超30%ღ✿✿，开业谨慎趋势进一步凸显ღ✿✿。

　　3季度购物中心开业率为32%ღ✿✿，较上半年稍有回升ღ✿✿，但同比2021年（51.3%） ღ✿✿、2020年（33.2%）的同期开业率来看ღ✿✿，疫情反复多点散发导致不确定因素与风险大幅增多ღ✿✿，品牌经营较疫情初年更加艰难ღ✿✿，商业体招商难ღ✿✿、开业难ღ✿✿、经营难等一系列困境暂未得到根本缓解ღ✿✿。

　　截至2022年12月15日ღ✿✿，全国3万㎡及以上购物中心数量为5603个ღ✿✿，增长态势持续放缓ღ✿✿。进入存量时代已经没有疑问ღ✿✿，但购物中心增量空间仍有ღ✿✿，未来上限预计在9000个左右ღ✿✿。

　　中长期看ღ✿✿，行业竞争结构化趋势渐显ღ✿✿，行业“规则”开始兑现ღ✿✿。目前ღ✿✿，重资产开发持有仍是购物中心主要发展模式ღ✿✿。但随着行业竞争趋于激烈ღ✿✿、外部融资逐渐收紧ღ✿✿，坚持纯重资产模式拓展的资金压力增加ღ✿✿，越来越多的公司看见了商业地产轻资产模式的吸引力ღ✿✿，制定了轻资产转型战略ღ✿✿。

　　相比较重资产模式而言ღ✿✿，轻资产模式下的资金状态更加安全稳健ღ✿✿，帮助企业将大部分注意力集中于集团的核心业务上ღ✿✿。在目前的市场中ღ✿✿，位置好但运营能力不足的项目ღ✿✿，业主方由于对运营现金流有更高的期待ღ✿✿，开始倾向专业的商管公司进行管理ღ✿✿，以提升运营效率ღ✿✿。

　　疫情催化下ღ✿✿，商业地产从增量向增量与存量并存转变明显ღ✿✿，“轻资产化运作”的商业模式受到追捧ღ✿✿，越来越多商管公司开始牛刀小试ღ✿✿，或者大规模进入轻资产轨道ღ✿✿，加速着商业地产领域的碎片化整合ღ✿✿。这种整合ღ✿✿，叠加着存量改造ღ✿✿、规模扩张ღ✿✿，以及高能玩家之于低效物业的重现分割与排列组合ღ✿✿。

　　在不同的轻资产模式中ღ✿✿，运营者收取的服务酬劳占项目总收入的比重ღ✿✿、毛利率水平不同ღ✿✿。但它们并不能通过改变经营模式来提升最终收益ღ✿✿，只能通过改善购物中心的运营状况提高项目收益率水平来实现ღ✿✿。

　　精细化管理的运营力ღ✿✿、对客户需求的洞察力ღ✿✿、与品牌商户的信任感ღ✿✿，都需要在长期经营中锻炼沉淀ღ✿✿，不可能一蹴而就ღ✿✿。

　　据赢商大数据监测ღ✿✿，2022年第3季度ღ✿✿，9个重点城市约200个标杆购物中心ღ✿✿，新开店近4000家ღ✿✿，新关店约5000家ღ✿✿，开关店比0.77ღ✿✿，低于同批样本1季度表现（0.86）ღ✿✿。如剔除北京ღ✿✿、上海ღ✿✿，7城3季度开关店比0.86ღ✿✿，较2季度（0.75）转好ღ✿✿。

　　3季度ღ✿✿，北京ღ✿✿、上海疫情影响依旧持续ღ✿✿，开关店比跌至冰点ღ✿✿，不足0.70ღ✿✿。其中ღ✿✿，市级商圈购物中心品牌商家经营企稳ღ✿✿，而区域商圈面临较大挑战ღ✿✿，复苏仍需时日ღ✿✿。

　　此外ღ✿✿，深圳今年以来受散发疫情防控影响ღ✿✿，开关店比连续下滑ღ✿✿，品牌商信心受挫ღ✿✿；广州奋起直追ღ✿✿，购物中心客流持续回暖ღ✿✿，开关店比反超前两季度ღ✿✿。

　　其余城市中ღ✿✿，杭州ღ✿✿、天津开关店比超过1ღ✿✿，市场租赁需求大幅回暖ღ✿✿。杭州正处在一个承接上海溢出效应的窗口期ღ✿✿，今年有不少企业从上海移师杭州ღ✿✿；天津购物中心积极焕新ღ✿✿，多个项目大幅调改ღ✿✿。

　　分业态来看ღ✿✿，零售开关店比环比仍有下降ღ✿✿，餐饮ღ✿✿、生活服务ღ✿✿、儿童亲子则有所提升ღ✿✿；除文体娱连续扩张外ღ✿✿，其余业态收缩明显ღ✿✿，市场悲观情绪蔓延ღ✿✿。

　　门店之调整ღ✿✿、关闭现象的发生ღ✿✿，往往滞后于客流涨跌表现ღ✿✿。即使2023年一季度客流情况明显好转ღ✿✿，开关店水平仍在一段时间内低位徘徊欧洲一卡二卡三卡 公司ღ✿✿。这提示着企业经营者ღ✿✿，必须做好精细化的运营ღ✿✿，度过阵痛期ღ✿✿。

　　随着防疫政策的逐步优化ღ✿✿，生产生活秩序终将逐步回到正轨ღ✿✿。阴霾终将散去ღ✿✿，风暴过后新的机会与挑战也悄然来临ღ✿✿。

　　在广州商业重启的第二天ღ✿✿，赢商网实地走访了天河ღ✿✿、海珠ღ✿✿、番禺ღ✿✿、白云等多个商场ღ✿✿。各区域均在有序恢复当中ღ✿✿，各大商场各出奇招ღ✿✿，有的推出主题展吸引客群打卡ღ✿✿，风暴眼中的海珠区商场则推出各类消费券ღ✿✿，以扶持商户经营复苏为主ღ✿✿。

　　以体验式商业为主打的正佳广场ღ✿✿，极地海洋世界等景区已有序开放ღ✿✿，但工作日客流量不多ღ✿✿，最具烟火气的仍然是开放堂食的餐饮品牌们ღ✿✿。

　　12月1日上午10点ღ✿✿，白云区同和金铂天地恢复营业ღ✿✿。随后的12月2日ღ✿✿，项目恢复堂食ღ✿✿，带动客流进一步回暖ღ✿✿，自营主力店苏铂超市亦重新开门迎客ღ✿✿，并成为项目的“客流回暖担当”ღ✿✿，恢复营业当天即再现往常的热闹ღ✿✿。

　　大坪商圈的龙湖重庆时代天街ღ✿✿，从地铁出站进入A馆的地下美食城开始ღ✿✿，人逐渐多起来ღ✿✿。从商场内部来看ღ✿✿，大部分门店已正常营业ღ✿✿，高楼层的餐饮业态大部分也已开业ღ✿✿，处于清扫整理的状态ღ✿✿。

　　于10月28日开业的E馆除了此前尚未正式营业的品牌ღ✿✿，其余门店已基本正常开放ღ✿✿。相较于商场内ღ✿✿，外部的时代汇人流更为集中ღ✿✿，无论是北区还是南区ღ✿✿，其中的快餐店ღ✿✿、便利店消费者较多ღ✿✿，而茶饮店则是外卖员上门取货频繁ღ✿✿。

　　时至年终ღ✿✿，多个营销节点扎堆ღ✿✿，如何做好准备ღ✿✿、迎接即将到来的消费高峰ღ✿✿，对真正正常营业的购物中心而言ღ✿✿，既是机会也是挑战ღ✿✿。

　　购物中心是线下最大的流量入口ღ✿✿，这点从未改变ღ✿✿。即使经历疫情考验ღ✿✿，购物中心客流表现明显好于百货这种传统的集中式商业形态ღ✿✿。

　　一方面ღ✿✿，购物中心是目前商业载体的最高产品形态ღ✿✿，有效连接“社群”和“场景”ღ✿✿。经营数据的分化实际受到来自消费趋势变化的深刻影响ღ✿✿。当下ღ✿✿，消费者购物多变性和交叉性共存ღ✿✿，随机性购物渐成主流ღ✿✿；同时ღ✿✿，随着年轻消费群体的崛起ღ✿✿，其对社交娱乐和强体验的线下场景追求更甚ღ✿✿。

　　这也就要求在承担基本的功能性需求以外ღ✿✿，实体商业需要以复合功能满足消费需求的种种变化ღ✿✿，而购物中心是实体商业中唯一具备复合功能以满足消费者情感性ღ✿✿、社会性功能的场景ღ✿✿。

　　另一方面ღ✿✿，购物中心相比其他传统商业类型ღ✿✿，往往具备更优质的商管配置ღ✿✿。作为发展成熟的多功能产品形态ღ✿✿，购物中心的商管能力已成长为一门“独立生意”且具备持续的生长力ღ✿✿。

　　未来ღ✿✿，商业经营理念势必由传统从「场货人」转变到「人货场」ღ✿✿，购物中心的品牌力ღ✿✿、管理能力与治理结构将愈发提升经营壁垒ღ✿✿，其所积累的品牌认可度将为购物中心源源不断输送更易转化ღ✿✿、留存的“流量”ღ✿✿。

　　中国是全球最大的消费市场之一ღ✿✿。城镇化进程仍在持续ღ✿✿。与此同时ღ✿✿，消费升级的过程仍在进行中兴发娱乐ღ✿✿，而且从高能级市场不断向下沉市场渗透ღ✿✿。

　　谨慎地在战略上做出选择ღ✿✿，谨慎地布局每一个项目ღ✿✿，谨慎地做好每一天的运营ღ✿✿。坚持在我们这个行业里耕耘ღ✿✿，坚持做好我们所能做的每一件事ღ✿✿。