随着房地产政策趋紧和城市化率逐渐抬高✿ღ✿◈，开发商拿地越来越困难✿ღ✿◈，因而开始琢磨政策的漏洞✿ღ✿◈，打政策的擦边球✿ღ✿◈，这里介绍八种

　　原理✿ღ✿◈：因土地资源一都归属公司名下✿ღ✿◈，个人持有情况极少✿ღ✿◈，若通过收购该公司股权✿ღ✿◈，按照《公司法》土地被视为该公司的固定资产✿ღ✿◈，那么就可成功避开招挂拍✿ღ✿◈，在股权购买后只需将公司更名✿ღ✿◈，土地顺理成章过渡到购买方名下✿ღ✿◈，不被定义为土地交易✿ღ✿◈，这样又可避开各种高额税费✿ღ✿◈。

　　局限✿ღ✿◈：首先兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈，最理想的情况是对方只有一块地或一个项目✿ღ✿◈，若对方有几个项目或多种营业范围✿ღ✿◈，而收购方可能只对其中一块地感兴趣✿ღ✿◈，从而不具备交易条件✿ღ✿◈。其次✿ღ✿◈，若对方是国企或国资出股方式✿ღ✿◈，操作起来难度较大✿ღ✿◈。从2004 年开始✿ღ✿◈，国家要求国有资产的产权交易必须到产权交易中心挂牌✿ღ✿◈，而对国有资产的监管也非常严格✿ღ✿◈，国有资产必须进行评估✿ღ✿◈，否则就算作是国有资产流失✿ღ✿◈，双方很难以协商价格完成交易✿ღ✿◈。

　　优势✿ღ✿◈：实用✿ღ✿◈，交易程序简单✿ღ✿◈。只需直接签一个协议兴发娱乐APP下载✿ღ✿◈，约定付款方式✿ღ✿◈、规避一些风险等✿ღ✿◈。然后直接到工商局备案即可✿ღ✿◈，七个工作日即可完成✿ღ✿◈。可以避免高额赋税✿ღ✿◈。

　　风险✿ღ✿◈：这种方式的法律风险在于原有公司的债权债务✿ღ✿◈。比如✿ღ✿◈，一旦收购股权✿ღ✿◈，必然承担债权债务✿ღ✿◈，特别是在买家对债务情况不清楚情况下✿ღ✿◈，即使可以通过财务审计了解现有债务✿ღ✿◈，也很难了解诸如贷款担保等或有债务✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：由第一种方式变通而来✿ღ✿◈，即成立一个新的项目公司✿ღ✿◈，把特定的地块装进去商业地产✿ღ✿◈。✿ღ✿◈。一是共同成立公司S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，一方以土地作价入股出资兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈，另一方以现金投资入股✿ღ✿◈，这样也不能定义为土地交易✿ღ✿◈；二是对方先成立一个项目公司兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈，另一方再直接购买股权兴发·娱乐187(中国)官方网站✿ღ✿◈。这样债务问题就非常干净✿ღ✿◈，可以规避债务风险兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈。

　　局限✿ღ✿◈：税费相对较高✿ღ✿◈，包括土地增值税和契税✿ღ✿◈。首先是土地作价入股过程中产生的土地增值税S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，按照法律规定✿ღ✿◈：当土地权属发生变化✿ღ✿◈，当土地发生增值✿ღ✿◈，按照增值额✿ღ✿◈，征收30-50%的累进增值税✿ღ✿◈。另外✿ღ✿◈，土地过户过程中产生评估价的3%契税✿ღ✿◈。

　　适用范围✿ღ✿◈：这种方法适用于土地增值空间不大的地块S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈。例如一些原有土地价格较高✿ღ✿◈、加之前期投入较高的项目非常适用✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：这是一种名义上的联合开发✿ღ✿◈，其目的仍然是避免被定义为土地交易✿ღ✿◈。签订一个协议✿ღ✿◈，采取松散合作的方式✿ღ✿◈，不需要专门成立一个公司来装✿ღ✿◈。实质上的交易价格变相为协议签订中所约定的出资回报率✿ღ✿◈，而通常卖地方保留部分权益✿ღ✿◈。

　　优势与风险✿ღ✿◈：优点是程序简单✿ღ✿◈、效率高✿ღ✿◈，不需要大张旗鼓的成立一个公司来装土地✿ღ✿◈。风险主要由买地方来承担兴发娱乐APP✿ღ✿◈，因为在开发过程中土地证上始终没有自己的名字✿ღ✿◈，包括报建✿ღ✿◈、销售等都是如此✿ღ✿◈。轻则停工✿ღ✿◈，重则整个项目整体被人拿走✿ღ✿◈，资金投入风险很大✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：企业之间的兼并或者合并也可成功避免被定性为土地交易✿ღ✿◈，完成之后就可以直接到国土局办理土地更名过户✿ღ✿◈，因此不产生契税也不产生土地增值税✿ღ✿◈。

　　局限✿ღ✿◈：但这种方式的适用范围是极个别的✿ღ✿◈，因为必须将整个企业吞并✿ღ✿◈，很多开发商会认为这么做很不实惠S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，而且涉及大量手续登记✿ღ✿◈。如果目标企业较大兴发娱乐APP官方下载✿ღ✿◈，特别是国企✿ღ✿◈，还会面临解决职工安置的问题✿ღ✿◈，对于开发商来说初衷只是拿地开发✿ღ✿◈，因此这种方法的适用范围较窄✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：土地暂且保留在原公司名下✿ღ✿◈，也不购买股权✿ღ✿◈，并保留原股东权益兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈，然后通过签订法律条文完成股权托管✿ღ✿◈，再由买地方投入资金进行开发✿ღ✿◈，当项目进行到25%✿ღ✿◈，法律意义上就不再是净地了✿ღ✿◈，性质演变为在建项目✿ღ✿◈，就可直接进行转让✿ღ✿◈，从而绕开土地交易✿ღ✿◈。尽管也承担契税✿ღ✿◈，但成本很低✿ღ✿◈。

　　过程当中还有另一个玄机✿ღ✿◈：因为前期开发是由购买方投入资金✿ღ✿◈，他们就可利用技术操作把成本算得较高✿ღ✿◈，这样一来就使得土地增值税率大幅降低✿ღ✿◈。最后买家直接支付一笔项目转让费给卖家✿ღ✿◈，卖家也只需要承担营业税和所得税✿ღ✿◈，而买方则只需要承担3%的契税✿ღ✿◈。

　　这种方式多为国企采用✿ღ✿◈，这是因为国企投入资产会受到有关部门监管✿ღ✿◈。如果投资过多✿ღ✿◈，例如成立一个项目公司买地✿ღ✿◈，涉及到几亿的资金✿ღ✿◈，就会受到国资部门的监控兴发娱乐网站官网✿ღ✿◈，而且要到主管部门去审批S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，程序非常繁琐✿ღ✿◈，甚至会被否决✿ღ✿◈。因此✿ღ✿◈，直接以股权托管的方式娱乐产业✿ღ✿◈，✿ღ✿◈，以土地原有公司的名义进行开发✿ღ✿◈，实则自主开发✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：几年前✿ღ✿◈，因为工业用地的廉价✿ღ✿◈，部分企业刻意收购工业用地✿ღ✿◈，然后再转变为住宅用地✿ღ✿◈，达到超低成本运作的目的✿ღ✿◈。因为在政策规范之前兴发娱乐·(中国区)官方网站✿ღ✿◈，✿ღ✿◈，用地类型的转变只需对照住宅用地的基准价补交其差额的20%作为出让金✿ღ✿◈，只要规划许可即可转化为住宅用地✿ღ✿◈。

　　废止✿ღ✿◈：国土资源局出台了新的政策✿ღ✿◈，凡是工业用地转化为二类住宅用地✿ღ✿◈，必须按照市场评估价✿ღ✿◈，全额缴纳出让金✿ღ✿◈。这是由国土部门确定✿ღ✿◈，而这个价格很可能参照同区域拍卖价✿ღ✿◈，差额很可能上升百倍甚至千倍✿ღ✿◈。以前可能只需要几百万✿ღ✿◈，现在可能是几千万甚至上亿✿ღ✿◈，就此止住了工业用地转为住宅用地的风气✿ღ✿◈。这类方式已属标准钻政策漏洞的范畴✿ღ✿◈，随着政策日趋完善✿ღ✿◈，如今已寿终正寝✿ღ✿◈。

　　原理✿ღ✿◈：不久前出台的农村集体建设用地流转办法✿ღ✿◈，实际上是在政策允许的情况下为土地紧张提供了一些回旋余地和想象空间✿ღ✿◈。开发商可利用插花规划的方式获得大量土地✿ღ✿◈，即✿ღ✿◈：一亩城市建设用地可附带十几亩农村集体建设用地✿ღ✿◈，实际上是以农村用地为主S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，形式往往是长租几十年✿ღ✿◈，由开发商一并开发✿ღ✿◈，销售和使用之间并不存在明显的差异✿ღ✿◈。

　　风险✿ღ✿◈：这种运作方式存在一定的政策风险✿ღ✿◈，但的确不违法✿ღ✿◈，关键在于对开发商资源和专业水准要求很高✿ღ✿◈，因为这样的方式需要的不再是单纯的房地产开发✿ღ✿◈，而是一个复合产业的开发✿ღ✿◈，比如新型农业产业或者旅游产业即是它的载体✿ღ✿◈。此类运作模式进入门槛高S货你是不是欠C了有肉✿ღ✿◈，受政策牵连的可能性大✿ღ✿◈。

　　不曾辜负过每个朝阳✿ღ✿◈，不曾荒废过每个深夜✿ღ✿◈，因为平凡而奋斗✿ღ✿◈，因为奋斗而不平凡✿ღ✿◈！返回搜狐✿ღ✿◈，查看更多