根据仲量联行最新统计数据ღ◈ღ◈，截至三季度ღ◈ღ◈，北京甲级办公楼市场空置率为11.1%唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈，上海为21.6%ღ◈ღ◈，广州为22.3%ღ◈ღ◈，深圳为23.4%ღ◈ღ◈。武汉ღ◈ღ◈、沈阳ღ◈ღ◈、青岛ღ◈ღ◈、天津等二线年ღ◈ღ◈，各城市还将迎来大量的新增供应ღ◈ღ◈。

　　仲量联行中国区首席战略官张莹近日在接受中新社国是直通车记者采访时表示ღ◈ღ◈，中国办公楼资产作为最成熟的投资标的ღ◈ღ◈，其价值依旧不可替代ღ◈ღ◈。随着市场进入新的发展周期唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈，抓住新机遇以及重塑核心竞争力将是市场各方参与者的着力点ღ◈ღ◈。

　　从需求角度来看ღ◈ღ◈，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海ღ◈ღ◈，也仍有大量潜在需求尚未被激发ღ◈ღ◈。特别是从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出ღ◈ღ◈，北京和上海还远远落后于纽约等世界上主要成熟市场的水平ღ◈ღ◈，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力ღ◈ღ◈。

　　国是直通车ღ◈ღ◈：商业地产ღ◈ღ◈，特别是写字楼租户构成可以被视为宏观经济的晴雨表ღ◈ღ◈，从今年的市场情况来看ღ◈ღ◈，您观察到哪些新变化？

　　张莹ღ◈ღ◈：根据仲量联行对三季度全国重点城市办公楼市场的统计ღ◈ღ◈，需求端整体仍处于修复通道ღ◈ღ◈，但增量需求不同带来各行业在不同城市的分化ღ◈ღ◈。

　　金融行业在全国大部分主要城市占据办公楼租赁市场的主导地位ღ◈ღ◈，在2023年前三季度ღ◈ღ◈，北京和深圳金融行业的写字楼成交占比分别达到30%和40%的高水平ღ◈ღ◈。银行ღ◈ღ◈、保险ღ◈ღ◈、基金公司等租户长期维持着较为稳健的市场需求ღ◈ღ◈。其中ღ◈ღ◈，内资保险企业三季度搬迁ღ◈ღ◈、整合需求尤为显著ღ◈ღ◈。

　　科技互联网在深圳ღ◈ღ◈、杭州ღ◈ღ◈、武汉等部分头部科技中心城市呈现租赁需求走低的特征ღ◈ღ◈，但在广州仍录得前三季度40%的租赁成交占比ღ◈ღ◈。此外ღ◈ღ◈，该行业中的电商和新媒体等细分行业也在青岛ღ◈ღ◈、佛山ღ◈ღ◈、南昌ღ◈ღ◈、长春ღ◈ღ◈、石家庄ღ◈ღ◈、哈尔滨和乌鲁木齐等城市释放出活跃的中小面积段需求ღ◈ღ◈。

　　值得注意的是ღ◈ღ◈，部分主要城市中来自于生命科学与能源行业的办公楼增量需求显著ღ◈ღ◈。南京今年第三季度需求中有20%来自于医药及生命科学行业ღ◈ღ◈，其中医疗服务类贡献较大面积成交ღ◈ღ◈。西安的能源类企业仍作为全市主要的需求支柱之一唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈。随着陕西省加速布局新能源产业版图ღ◈ღ◈，新能源企业的租赁需求逐步赶超以煤ღ◈ღ◈、油为首的传统能源类企业需求ღ◈ღ◈，在新增需求中占据主导ღ◈ღ◈。

　　总体而言唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈，中国主要城市办公楼市场仍处于恢复过渡期ღ◈ღ◈，空置面积的去化速度趋缓ღ◈ღ◈，大多城市需面对“存量”与“增量”并存竞争的局面ღ◈ღ◈。当前企业多采取成本节约型租赁策略兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈，多数拥有搬迁需求的租户仍持观望态度ღ◈ღ◈，整体市场租金持续承压ღ◈ღ◈，市场正在摸索中寻求发展路径ღ◈ღ◈。

　　张莹ღ◈ღ◈：2023年全国商业地产大宗成交量有所减弱ღ◈ღ◈，投资者考量决策时普遍受全球经济不确定性和利率波动的影响ღ◈ღ◈。目前多数交易的买卖价差收窄ღ◈ღ◈，卖家愿意降低价格来促进交易ღ◈ღ◈。资产的重新定价和买卖价差缩小等因素ღ◈ღ◈，有望在中期带来整体投资市场活跃度的回暖ღ◈ღ◈。

　　根据仲量联行此前的数据ღ◈ღ◈，从投资人类型的变化来看ღ◈ღ◈，2008年以前ღ◈ღ◈，中国的物业投资市场上ღ◈ღ◈，境外私募基金是主力ღ◈ღ◈。2008年以后ღ◈ღ◈，物业投资市场陆续有包括保险公司ღ◈ღ◈、国内私募基金兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈、民营企业ღ◈ღ◈、主权和养老基金ღ◈ღ◈、境外REITs(房地产信托投资基金)等新加入者进入ღ◈ღ◈。从2022年到现在兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈，有不少人民币私募基金和终端用户参与法拍ღ◈ღ◈。

　　从交易数量上看ღ◈ღ◈，过去3年ღ◈ღ◈，全国范围内办公类物业的占比从2020年的49%ღ◈ღ◈，逐年下降并降低至32%ღ◈ღ◈。工业园区和物流从2020年的占比33%ღ◈ღ◈，逐年上升到43%唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈。除此之外ღ◈ღ◈，逐年占比升高的投资物业类型还包括酒店ღ◈ღ◈，疫情后酒店投资有明显的复苏ღ◈ღ◈，交易呈翻倍增长ღ◈ღ◈；长租公寓的增长势头更为明显ღ◈ღ◈，占比份额大幅增加ღ◈ღ◈。

　　张莹ღ◈ღ◈：中国办公楼资产作为最成熟的投资标的ღ◈ღ◈，其价值依旧不可替代ღ◈ღ◈。从全国总需求角度来看ღ◈ღ◈，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海ღ◈ღ◈，也仍有大量的办公楼市场潜在需求尚未被激发ღ◈ღ◈。

　　从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出ღ◈ღ◈，北京和上海还远远落后于纽约等世界上主要成熟市场水平ღ◈ღ◈，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力ღ◈ღ◈。

　　2023年是消费基础设施纳入中国REITs可发行资产范围的元年ღ◈ღ◈，百货商场ღ◈ღ◈、购物中心可以发行REITs的消息不仅对零售业态有重大利好ღ◈ღ◈，也为商业地产市场信心回暖注入了一针强心剂ღ◈ღ◈。

　　从其他物业类型来看ღ◈ღ◈，物流ღ◈ღ◈、长租公寓以及存在公寓改建可能的物业资产仍受主流关注ღ◈ღ◈，尤其是物流和长租公寓资产上的投资展现出较强韧性ღ◈ღ◈。

　　全球大环境的波动导致投资者调整投资策略和风险承受能力ღ◈ღ◈，而中国经济的增长潜力有效促使境外投资者在中国房地产市场中积极配置资本ღ◈ღ◈，保持对新兴ღ◈ღ◈、另类资产的高度关注ღ◈ღ◈。

　　国是直通车ღ◈ღ◈：在仲量联行看来ღ◈ღ◈，中国经济过去5-10年最大的变化是什么？公司是否相应调整业务结构和布局？

　　张莹ღ◈ღ◈：一是中国城市化发展进程的改变ღ◈ღ◈。从传统的大拆大建模式ღ◈ღ◈，转变为以“人”为核心的城市有机体自我生长迭代发展ღ◈ღ◈，通过新产业ღ◈ღ◈、新功能ღ◈ღ◈、新业态导入ღ◈ღ◈，优化符合现代生活品质要求的功能载体ღ◈ღ◈，提高存量资源利用效率ღ◈ღ◈。

　　城市更新被列入“十四五”规划ღ◈ღ◈，2021年底住房和城乡建设部决定在21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作ღ◈ღ◈。

　　二是中国的商业地产市场板块更加多元ღ◈ღ◈。从原本单一的办公楼兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈，逐步涵盖之仓储物流ღ◈ღ◈、长租公寓ღ◈ღ◈、养老地产等ღ◈ღ◈，向更加成熟的市场方向发展ღ◈ღ◈；在商业地产市场ღ◈ღ◈，政府从原先的主导者转变为推动者ღ◈ღ◈，邀请更多的专业机构参与市场决策ღ◈ღ◈。

　　仲量联行数据显示ღ◈ღ◈，目前全球房地产科技企业数量已达到约8000家兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈，是2010年的3倍以上ღ◈ღ◈，仅2021年上半年兴发老虎pt亚洲第一ღ◈ღ◈，房地产科技行业就吸纳了97亿美元投资ღ◈ღ◈，创历史新高ღ◈ღ◈。自2010年以来ღ◈ღ◈，中国已经募集超过160亿美元的房地产科技资金ღ◈ღ◈，成为全球第二大房地产科技市场ღ◈ღ◈。

　　仲量联行于2019年联合行业领袖ღ◈ღ◈，发起了首个专注房地产科技创新的企业联盟“城越UrbanLab”ღ◈ღ◈，以培养和发展有潜力的科技企业唐嫣赵丽颖郑爽杨幂刘亦菲ღ◈ღ◈。

　　另一个重点是可持续发展ღ◈ღ◈。据统计ღ◈ღ◈，全球40%的碳排放来自于与建筑相关的行业ღ◈ღ◈。建筑物作为碳排放大户ღ◈ღ◈，在“双碳”进程中肩负重大使命ღ◈ღ◈。

　　随着中国2030年碳达峰目标的日益迫近ღ◈ღ◈，中国房地产行业的双碳管理已经迈入了新的阶段ღ◈ღ◈，能源管理ღ◈ღ◈、碳运营和碳中和已是楼宇持有和运营者的必修课ღ◈ღ◈，而非可选项ღ◈ღ◈。仲量联行已承诺将在2040年前实现净零碳排放目标ღ◈ღ◈，其中包括所有代表客户管理的空间ღ◈ღ◈。(文/庞无忌)兴发娱乐187官网娱乐产业ღ◈ღ◈。兴发娱乐ღ◈ღ◈。兴发娱乐-APP官方下载ღ◈ღ◈，兴发娱乐亚洲第一ღ◈ღ◈，