无论何种类型的商业地产✿ღ✿✿，其投资价值及使用价值都是基于长期的（40年）稳健的✿ღ✿✿、向上的出租收益✿ღ✿✿，实现稳健向上的收租目标是商业地产的底层逻辑兴发娱乐APP官方下载✿ღ✿✿。✿ღ✿✿。

　　因为有PE倍数关系（年度租金净收入XPE倍数）✿ღ✿✿，所以提升租金收入✿ღ✿✿，实现的资产估值的提升具有乘数效应✿ღ✿✿，这就是体系化的运营管理的力量及价值创造✿ღ✿✿。

　　若持有人为机构✿ღ✿✿，商业地产的持有成本如下✿ღ✿✿：物业管理费✿ღ✿✿、房产税（哪怕空置也要支付）或租赁税兴发老虎pt兴发老虎pt亚洲第一登录平台✿ღ✿✿！✿ღ✿✿、资金成本✿ღ✿✿。

　　出租率和租金单价是有冲突的✿ღ✿✿，需要综合平衡✿ღ✿✿，过度追求租赁单价✿ღ✿✿，大概率会导致出租率降低✿ღ✿✿，影响总的租金收益迷你裙美女警官✿ღ✿✿。

　　回款率✿ღ✿✿，取决于项目内商家的总体经营绩效及管理水平✿ღ✿✿，若租户总体经营绩效不好✿ღ✿✿，经营管理方面还有缺陷兴发老虎pt兴发老虎pt✿ღ✿✿，部分或大面积欠费的负面趋势就难以扭转✿ღ✿✿，直接侵蚀项目的经营管理基础（财务报表及合同执行）迷你裙美女警官✿ღ✿✿。

　　招商解决的是首开的出租率迷你裙美女警官✿ღ✿✿，定位实现度✿ღ✿✿，优质品牌的占比兴发老虎pt亚洲第一✿ღ✿✿。✿ღ✿✿，这是一个新项目成功运营的基础及前置条件✿ღ✿✿。

　　开业后的项目经营表现✿ღ✿✿，80%靠运营管理迷你裙美女警官✿ღ✿✿，优秀的运营管理可以构建项目的两个势能（租户赚钱势能+优质顾客体验势能）✿ღ✿✿，从而推动项目的补充招商及运营过程中的升级调整招商的效率✿ღ✿✿，从被动招商步入主动选商之路✿ღ✿✿。

　　劣势在于无法实现边际成本递减✿ღ✿✿，更不要说电商平台的边际成本可以做到几近于零✿ღ✿✿，营业时间可以做到24小时及全球化✿ღ✿✿。

　　好处（安全性）在于“不会出现赢家通吃的格局”✿ღ✿✿，最多是在一定物理空间半径内遥遥领先而已兴发娱乐网站官网✿ღ✿✿。✿ღ✿✿，临近友商若做差异化定位✿ღ✿✿，经营能力跟得上✿ღ✿✿，依然持续有饭吃✿ღ✿✿，大家都有机会✿ღ✿✿，错位共荣也是有可能的（比如商圈）✿ღ✿✿。

　　若流量够大的强势电商平台✿ღ✿✿，在获得租户广告推广费（流量分发）方面更具有优势✿ღ✿✿，理论上似乎没有上限✿ღ✿✿，而且边际成本为0✿ღ✿✿。

　　3✿ღ✿✿、因近些年的商业地产的结构性迷你裙美女警官兴发娱乐APP下载✿ღ✿✿，✿ღ✿✿、总量性供应过剩✿ღ✿✿，所以商业地产的投资商业地产✿ღ✿✿、招商迷你裙美女警官✿ღ✿✿、运营从基本面上看早已是充分竞争的市场✿ღ✿✿。

　　应当追求的是行稳致远的可持续增长✿ღ✿✿，而不要期望一蹴而就达到高点兴发老虎pt亚洲第一平台✿ღ✿✿，✿ღ✿✿，维系项目稳健向上的趋势就是运营能力和价值✿ღ✿✿。

　　一个项目法定第1个经营周期即40年（国土使用期）✿ღ✿✿，40年到期后✿ღ✿✿，经营价值依然存在兴发老虎pt兴发娱乐·(中国区)官方网站✿ღ✿✿，✿ღ✿✿，前提是基于良好的与时俱进的运营管理✿ღ✿✿。

　　运营管理的成功因子在于高度市场化✿ღ✿✿、专业化✿ღ✿✿、系统化的经营管理理念及方法✿ღ✿✿，以及具备此价值观的全面执行力的持续进化的团队✿ღ✿✿。

　　虽然不是硬核高科技✿ღ✿✿，但做的是在多个变量因子动态变化的市场中逐浪前行的非标业务✿ღ✿✿，绝不是看看就会的✿ღ✿✿，当然一些业主方或老板常常真诚的相信自己已经懂了迷你裙美女警官✿ღ✿✿、已经会了兴发老虎pt✿ღ✿✿，往往急不可奈的摆脱专业团队✿ღ✿✿，最后的结果就是“然并卵”✿ღ✿✿。

　　高水准的运营能力需要很长时间的历练总结✿ღ✿✿，才能达到知行合一的高度✿ღ✿✿，或许可以快速入门✿ღ✿✿，但要精通到游刃有余✿ღ✿✿，预见于未然✿ღ✿✿，并没有速成之法✿ღ✿✿。

　　2✿ღ✿✿、基于连续3-5年的平均经营净收入16-20倍PE估值✿ღ✿✿，成为良性融资工具✿ღ✿✿，理想状态下可以为持有方获得数额不菲的无息自由现金流✿ღ✿✿，从而推动企业业务的良性发展✿ღ✿✿。

　　Tips:为什么头部港资房地产公司鲜有暴雷✿ღ✿✿，看看其资产结构就明白了✿ღ✿✿，往往持有大量的优质的商业地产做企业的现金流压仓石✿ღ✿✿。

　　因为是传统古老的行业✿ღ✿✿，而人类社交欢聚的基因属性不会改变✿ღ✿✿，所以商业地产赛道及运营管理行业几乎可以同步于人类社会的存续而永续发展✿ღ✿✿。

　　因为有底层产权在✿ღ✿✿，不存在资产灭失的风险✿ღ✿✿，属于较高主动管理能力要求的偏稳健的投资领域✿ღ✿✿。（谢尚伟✿ღ✿✿，2022年7月7日）

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