2019年房地产估价师考试时间为10月19日ღ✿★★、20日ღ✿★★，现在备考已经开始ღ✿★★，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累ღ✿★★，建设工程教育网特别整理了《房地产估价案例与分析》科目第一章的知识点ღ✿★★，进行详细讲解ღ✿★★，希望对考生朋友们的备考学习有所助益ღ✿★★！

　　商业房地产属于经营性房地产ღ✿★★，其主要特点是能够用以获得收益ღ✿★★，其收益和获利方式大致分为两类ღ✿★★：一类是房地产开发商开发后直接销售兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿★★、投资转卖ღ✿★★，这类商业房地产多为小区级零星商铺ღ✿★★、街铺ღ✿★★，其特点表现为分散ღ✿★★、体量小及经营档次在中档以下兴发娱乐APP官方下载ღ✿★★，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴兴发娱乐ღ✿★★，ღ✿★★，主要获取开发利润;另一类则是长期投资经营ღ✿★★，有开发商自营WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★、业主自营ღ✿★★、出租给他人经营等方式WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★，这类包含各种体量商业房地产ღ✿★★。

　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中ღ✿★★，往往会有不同的经营内容ღ✿★★，例如一部分经营商品零售ღ✿★★，一部分经营餐饮ღ✿★★，一部分经营娱乐等等兴发娱乐网站官网ღ✿★★，ღ✿★★，不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益水平兴发娱乐兴发娱乐APP下载ღ✿★★，ღ✿★★，ღ✿★★，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★，根据不同经营内容分别进行估价测算WRITEAS刘耀文插宋亚轩WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平ღ✿★★，并对各种商业经营业态采用不同的收益率ღ✿★★。

　　商业房地产往往是销售给个体业主或公司ღ✿★★，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营ღ✿★★，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿★★，造成商业房地产产权分散ღ✿★★、复杂ღ✿★★，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况ღ✿★★，分清估价价值定义是出租人权益估价还是承租人权益估价ღ✿★★，避免有的估价委托人仅是承租人ღ✿★★，却以房地产产权人的身份委托ღ✿★★。

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境ღ✿★★，商业房地产通常会有相对高档的装修兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿★★，而且形式各异ღ✿★★，估价时需要准确单独估算其价值ღ✿★★。在装饰装修安排上有的由出租人统一装修ღ✿★★，有的出租人只装修公共部分ღ✿★★，分区分层出租部分由承租人自行装修ღ✿★★。另外ღ✿★★，商业用房装饰装修升级快WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★，对有些经营者而言ღ✿★★，买下或承租别人经营的商业用房后兴发娱乐187官网ღ✿★★。ღ✿★★，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应ღ✿★★，一般会重新装饰装修兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿★★。因此在估价时应充分分析现有装饰装修状况能否有效利用兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿★★，如无法利用应考虑追加装饰装修投入对估价价值的影响ღ✿★★。

　　商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性ღ✿★★。一般说ღ✿★★，商业物业的价值以底层为高(高层商业物业顶层有景观等因素ღ✿★★，比较特殊)ღ✿★★，向上的方向其价值呈现快速的衰减ღ✿★★，越到后面ღ✿★★，价值衰减则越慢兴发·娱乐187(中国)官方网站ღ✿★★，ღ✿★★。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度ღ✿★★，不需要借助于垂直方面的交通工具ღ✿★★。而向上的楼层需要借助垂直交通工具WRITEAS刘耀文插宋亚轩ღ✿★★，通达的便捷度随之减弱ღ✿★★。