观点指数 近日✿ღ◈ღ✿，万科集团和深圳地铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目正式开业✿ღ◈ღ✿，总体量近10万平方米✿ღ◈ღ✿。该项目是深超总地标商业综合体SIC深湾睿云中心的商业核心✿ღ◈ღ✿，覆盖地铁2兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿、9✿ღ◈ღ✿、11号线✿ღ◈ღ✿，连通红树湾站✿ღ◈ღ✿、红树湾南站✿ღ◈ღ✿，属于TOD商业项目✿ღ◈ღ✿。

　　这是万科和深铁合作的项目缩影之一✿ღ◈ღ✿，实际上✿ღ◈ღ✿，万科在TOD领域与多个交通轨道集团进行了合作✿ღ◈ღ✿，并打造了以天空之城系列为代表的TOD项目✿ღ◈ღ✿，具备较大的业务优势✿ღ◈ღ✿。

　　与此同时✿ღ◈ღ✿，在TOD业务发展上✿ღ◈ღ✿，万科也面临着来自龙湖兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿、华润等竞争对手✿ღ◈ღ✿、以及项目开发运营层面的诸多挑战✿ღ◈ღ✿。

　　目前✿ღ◈ღ✿，房企间联手开发TOD项目的案例不在少数✿ღ◈ღ✿，但当下主流开发模式仍以房企与轨交集团合作为主✿ღ◈ღ✿。

　　其中✿ღ◈ღ✿，与当地轨道交通企业如地铁合作✿ღ◈ღ✿，成为主要的方式之一✿ღ◈ღ✿。如华润置地与深铁集团达成战略合作✿ღ◈ღ✿，联合打造北站超核中心✿ღ◈ღ✿；卓越商业与深铁商业携手成立合资公司✿ღ◈ღ✿，发展岗厦北超级枢纽商业项目等兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿。

　　与地铁公司合作的模式也是万科采取的重要方式✿ღ◈ღ✿，据观点指数统计✿ღ◈ღ✿，万科目前合作对象包括杭州市地铁置业有限公司✿ღ◈ღ✿、深圳市地铁集团有限公司✿ღ◈ღ✿、上海申通地铁集团有限公司等✿ღ◈ღ✿，合作项目有杭州·万科未来天空之城✿ღ◈ღ✿、深圳万科·臻湾汇✿ღ◈ღ✿、上海天空万科广场等✿ღ◈ღ✿。

　　通过梳理可以发现✿ღ◈ღ✿，深铁集团是万科在TOD业务上最大的合作伙伴✿ღ◈ღ✿，这也是自深铁成为万科的重要股东后✿ღ◈ღ✿，双方才开始共同推进轨道+物业的开发模式✿ღ◈ღ✿，为万科日后进驻新城市布局TOD项目✿ღ◈ღ✿，打下了重要的基础✿ღ◈ღ✿。

　　一般情况下✿ღ◈ღ✿，具备TOD属性的地块✿ღ◈ღ✿，由于项目本身开发难度较大✿ღ◈ღ✿，要求竞买人需要具备轨道交通线路建设及运营技术能力✿ღ◈ღ✿，这种严格的准入条件限制✿ღ◈ღ✿，让地铁公司拥有大量TOD资源✿ღ◈ღ✿。公开数据显示✿ღ◈ღ✿，深铁集团已获得22个地铁上盖项目的综合开发权✿ღ◈ღ✿，规模约为1261万平方米✿ღ◈ღ✿，在建面积约680万平方米✿ღ◈ღ✿。

　　但从项目开发运营层面上看✿ღ◈ღ✿，深铁并不拥有相关经验✿ღ◈ღ✿。以深铁集团旗下的深铁商业为例✿ღ◈ღ✿，该公司具有五条商业产品线✿ღ◈ღ✿，包括超级综合体——深铁汇都✿ღ◈ღ✿、综合体——深铁汇城✿ღ◈ღ✿、复合体——深铁汇里✿ღ◈ღ✿、站街商业——深铁汇坊以及站厅商业——深铁汇驿✿ღ◈ღ✿。

　　最新数据显示✿ღ◈ღ✿，在商业运营板块✿ღ◈ღ✿，目前深铁商业在营商业面积约64万平方米✿ღ◈ღ✿，总规划商业项目超过90个兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿，未来总经营面积约320万平方米✿ღ◈ღ✿。

　　但实际落地方面✿ღ◈ღ✿，目前深铁商业运营的项目以站街商业和站厅商业为主✿ღ◈ღ✿，产品线中档次较高的超级综合体产品线——深铁汇都✿ღ◈ღ✿，暂无落地项目✿ღ◈ღ✿。虽然站点是否发展大型综合体与本身条件✿ღ◈ღ✿、周边环境相关兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿，但不可否认的是深铁商业目前在商业开发运营上的经验还较为欠缺✿ღ◈ღ✿。

　　与之相对✿ღ◈ღ✿，万科本身具备一定的商业运营经验✿ღ◈ღ✿，此外还有专门的商业运营平台印力✿ღ◈ღ✿，产品线涵盖大型综合体兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿、购物中心✿ღ◈ღ✿、社区商业及街区商业等✿ღ◈ღ✿，能满足大部分地块的商业发展需求✿ღ◈ღ✿。

　　因此✿ღ◈ღ✿，在此背景下✿ღ◈ღ✿，对于深铁来说✿ღ◈ღ✿，比起自己勉强开发运营✿ღ◈ღ✿，和万科这类房企合作开发✿ღ◈ღ✿，实现优势互补未尝不是一个好方式✿ღ◈ღ✿。

　　观点指数认为✿ღ◈ღ✿，这种方式能为房企和轨道交通企业双方带来利好✿ღ◈ღ✿。于万科✿ღ◈ღ✿，能获得更多优质的轨交沿线土地资源✿ღ◈ღ✿，进而达到规模和业绩增长的目的✿ღ◈ღ✿。于深铁✿ღ◈ღ✿，能实现土地溢价和物业增值✿ღ◈ღ✿，发展部分商业地产业务✿ღ◈ღ✿，完善现有设施✿ღ◈ღ✿。

　　合作模式上年轻的母亲中字巴巴鱼汤饭✿ღ◈ღ✿，据观点指数统计✿ღ◈ღ✿，房企与轨交集团的合作主要有三种模式✿ღ◈ღ✿，即项目公司合作✿ღ◈ღ✿、股权合作年轻的母亲中字巴巴鱼汤饭✿ღ◈ღ✿、收益权合作✿ღ◈ღ✿，其中股权合作开发模式在房企中最为常见✿ღ◈ღ✿。

　　据观点指数观察✿ღ◈ღ✿，万科以上三种模式均有合作项目✿ღ◈ღ✿，其中股权合作和项目公司合作模式最为常用✿ღ◈ღ✿，此外也有尝试收益权合作模式✿ღ◈ღ✿。

　　前两种合作开发模式本质上类似✿ღ◈ღ✿，是根据资金下的股权占比共同分摊成本年轻的母亲中字巴巴鱼汤饭✿ღ◈ღ✿，风险相对较小✿ღ◈ღ✿，资金占用压力也较小✿ღ◈ღ✿，是包括万科在内大部分企业的选择✿ღ◈ღ✿。而第三种则与前两者有明显区别✿ღ◈ღ✿，主要以个案形式存在✿ღ◈ღ✿。

　　其中的典型案例✿ღ◈ღ✿，是深圳地铁与万科合作开发的深超总深湾汇云中心✿ღ◈ღ✿，该项目商业部分已于5月开业✿ღ◈ღ✿。这个项目采取的是收益权合作模式✿ღ◈ღ✿，具体运作模式为万科以全额垫资的方式建项目✿ღ◈ღ✿，建成后移交深铁✿ღ◈ღ✿，深铁再分期付款偿还项目资金兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿。

　　这种方式下万科需要承担一定程度的风险✿ღ◈ღ✿，因为其并未持有股权✿ღ◈ღ✿，项目产权仍归深铁集团所有年轻的母亲中字巴巴鱼汤饭✿ღ◈ღ✿。但同时也反映出这种模式顺利达成合作需要诸多前提✿ღ◈ღ✿，不仅需要合作双方的高度信任✿ღ◈ღ✿，政府层面的支持也是重要原因✿ღ◈ღ✿，因此并不常用于TOD模式的合作中✿ღ◈ღ✿。

　　国内房企中✿ღ◈ღ✿，布局TOD领域较早且具备相当经验的开发商✿ღ◈ღ✿，除了万科之外✿ღ◈ღ✿，还有华润和龙湖✿ღ◈ღ✿，两者都是万科的强劲对手✿ღ◈ღ✿。

　　首先是民企龙湖✿ღ◈ღ✿，其对于TOD项目开发的探索相对较早✿ღ◈ღ✿，目前形成了以TOD为依托的天街系列✿ღ◈ღ✿，并凭此实现了商业上的规模化发展✿ღ◈ღ✿。相关资料显示✿ღ◈ღ✿，龙湖已开发TOD项目约80个✿ღ◈ღ✿，覆盖城市20余座✿ღ◈ღ✿，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米✿ღ◈ღ✿。

　　TOD模式的加持✿ღ◈ღ✿，也让龙湖商业项目获得一定程度上的客流量保障✿ღ◈ღ✿。据观点指数了解✿ღ◈ღ✿，2022年龙湖天街系列2022全年租金收入为88.94亿元✿ღ◈ღ✿，商场全年平均日客流200万人次✿ღ◈ღ✿，单个项目日均客流量约3万人次✿ღ◈ღ✿。

　　而作为国企的华润✿ღ◈ღ✿，应该是万科目前最为强劲的竞争对手✿ღ◈ღ✿，两者都在深圳✿ღ◈ღ✿、上海等地拥有较多的项目年轻的母亲中字巴巴鱼汤饭✿ღ◈ღ✿，也与深铁在TOD业务上有合作✿ღ◈ღ✿。

　　2022年5月✿ღ◈ღ✿，深圳地铁和华润置地签署了战略合作框架协议✿ღ◈ღ✿，未来将在国际性综合交通枢纽✿ღ◈ღ✿、城市TOD产品✿ღ◈ღ✿、商业运营等多个领域✿ღ◈ღ✿，开展广泛✿ღ◈ღ✿、深入✿ღ◈ღ✿、全面的合作✿ღ◈ღ✿。

　　观点指数认为✿ღ◈ღ✿，深铁集团有相当数量的轨道上盖综合体项目✿ღ◈ღ✿，而华润置地在商业不动产开发运营方面有较强能力✿ღ◈ღ✿，双方的合作会给万科带来一定压力✿ღ◈ღ✿。

　　据观点指数了解✿ღ◈ღ✿，华润目前的TOD项目开发类型主要有三种✿ღ◈ღ✿，分别为轨道上盖TOD综合体模式✿ღ◈ღ✿、站城一体TOD综合体模式及立体超级交通枢纽TOD综合体模式✿ღ◈ღ✿，这与万科目前拥有的TOD项目开发类型基本一致✿ღ◈ღ✿。

　　对比两者颇具代表性的项目✿ღ◈ღ✿，华润置地的上海万象城项目✿ღ◈ღ✿，为上海首例车辆段上盖物业项目✿ღ◈ღ✿，也是全国首例车辆段上盖商业综合体项目✿ღ◈ღ✿，该项目2019年-2022年日均客流均维持在3万到4.5万人次区间✿ღ◈ღ✿。

　　而万科2022年9月开业的上海天空之城✿ღ◈ღ✿，同样为大型综合体项目✿ღ◈ღ✿，客流方面✿ღ◈ღ✿，累计客流超600万✿ღ◈ღ✿，月均客流超百万✿ღ◈ღ✿，平日日均客流约3万✿ღ◈ღ✿，周末日均客流约6万✿ღ◈ღ✿。

　　相比之下✿ღ◈ღ✿，两家企业无论是TOD项目的开发类型✿ღ◈ღ✿，还是城市区位✿ღ◈ღ✿、大型综合体的的TOD商业项目的客流表现✿ღ◈ღ✿，实际都相差不大✿ღ◈ღ✿。这也意味着同等条件下✿ღ◈ღ✿，面对强劲的竞争对手✿ღ◈ღ✿，以及越来越多的入局企业✿ღ◈ღ✿，万科想要获得优质TOD项目资源✿ღ◈ღ✿，将会变得更加困难✿ღ◈ღ✿。

　　此外✿ღ◈ღ✿，TOD项目发展一般有耗资大✿ღ◈ღ✿、周期长✿ღ◈ღ✿、投资回报慢等特点✿ღ◈ღ✿，因此万科还需要面临开发运营上的难点✿ღ◈ღ✿，以及高额投入与回报期错配的问题✿ღ◈ღ✿。

　　首先是项目开发难度高✿ღ◈ღ✿，TOD项目由于与交通枢纽邻近✿ღ◈ღ✿，中间还穿插着轨道交通的运行区域✿ღ◈ღ✿，相对普通地产开发项目难度要大得多✿ღ◈ღ✿，与周边环境融合也是需要考虑的问题✿ღ◈ღ✿，前期规划需要花费大量时间✿ღ◈ღ✿，此外合理性也至关重要✿ღ◈ღ✿。

　　其次是大型的TOD项目由于完备性要求✿ღ◈ღ✿，配备大量自持的商业✿ღ◈ღ✿、产业及公共服务等不同类型业态✿ღ◈ღ✿。在此层面✿ღ◈ღ✿，项目建成落地✿ღ◈ღ✿，后期长期运营更加考验企业是否具备较强的操盘能力✿ღ◈ღ✿。

　　最后还需要考虑到✿ღ◈ღ✿，部分TOD项目将城市交通与城市功能置于铁路上方✿ღ◈ღ✿，需要创新和突破现有的城市管理及建筑规范✿ღ◈ღ✿，操作过程中要与政府保持密切的沟通✿ღ◈ღ✿，以寻求合理合法的设计方案✿ღ◈ღ✿，才能顺利推进落地✿ღ◈ღ✿。

　　成本投入方面✿ღ◈ღ✿，此前2020年业绩会上✿ღ◈ღ✿，万科曾披露了其在TOD业务方面的投入✿ღ◈ღ✿。截至2020年6月✿ღ◈ღ✿，万科累计获取49个TOD项目兴发娱乐官网✿ღ◈ღ✿，涉及建筑面积1803万平方米✿ღ◈ღ✿，累计总投入2400亿元✿ღ◈ღ✿。如今已过去将近三年✿ღ◈ღ✿，随着获取项目的增多✿ღ◈ღ✿，万科的投入相信会更大✿ღ◈ღ✿。娱乐产业✿ღ◈ღ✿。兴发老虎pt亚洲第一登录平台✿ღ◈ღ✿，兴发老虎pt亚洲第一平台✿ღ◈ღ✿，兴发娱乐APP官方下载✿ღ◈ღ✿，兴发娱乐·(中国区)官方网站✿ღ◈ღ✿，(中国)兴发老虎pt亚洲第一登录平台✿ღ◈ღ✿，兴发娱乐兴发娱乐✿ღ◈ღ✿，