4月12-13日第11届中国商业地产节在广州举行★✿★，活动由中国商业第一门户——赢商网联合权威商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办★✿★。今日将迎来商业地产各界精英的相聚★✿★。活动将进行《回归商业需求本质的跨界创新才是关键》★✿★、《品牌与购物中心如何因变而变满足消费者的情感需求》等多个论坛探讨互联网时代下★✿★，商业地产创新发展方向★✿★。同时★✿★，有中国商业地产博览会以及中国商业地产「金坐标」颁奖盛典等精彩内容★✿★。网易小编将为您全程直播★✿★。

　　活动正式开始★✿★，主持人介绍与会嘉宾★✿★，一年一度的商业地产人盛事——中国商业地产节★✿★，伴随着起起伏伏的商业地产界★✿★，已来到第11个年头★✿★。本届地产节以“不破不立 不止不行”为主题★✿★，致敬中国商业地产人★✿★。以下为活动现场实录（F5刷新可及时查看更新内容）★✿★：

　　赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲作开幕致辞★✿★：非常感谢各位来宾的莅临★✿★，不破不立·不止不行★✿★，首先向杰出的商业地产人致敬★✿★，谢谢大家的努力★✿★，让这个行业更加好★✿★，谢谢兴发娱乐亚洲第一★✿★！

　　按照过去做这个活动的经验★✿★，我先回顾一下过去5年的情况★✿★，首先★✿★，一个关键词是轻资产★✿★，轻资产背后还有存量地产★✿★，因为中国商业地产到了存量时代★✿★，所以我们可以看到很多的开发商★✿★、以及很多在商业地产有一些经验的公司都开始做准备★✿★。商业地产从五六年前开始增长★✿★，到现在进入了存量时代★✿★，是值得大家思考的问题★✿★。在存量时代的背景下★✿★，做商业地产开发的各位同仁应该怎么面对这个情况★✿★，我觉得还没有破题★✿★。

　　第二个关键词★✿★，就是移动互联网★✿★，互联网我们一直都在提★✿★，但我觉得移动互联网对我们的行业最大的影响不是电商★✿★，我认为最大的冲击已经过去了★✿★，电商倒逼很多实体商业★✿★，转型的重要因素★✿★。我要说的互联网对我们的影响最大的是市场的不确定性★✿★，在移动互联网教育下的一代年轻消费者★✿★，他们的消费行为★✿★，消费影响改变的周期越来越大★✿★，我们很难清晰的预测消费者下个月★✿★，下一年会喜欢什么东西★✿★。大家可以看到★✿★，在这个大背景下★✿★，可以看到很多昙花一现的品牌★✿★，我认为在移动互联网下★✿★，消费者获取信息的渠道太大★✿★，消费习惯的改变会非常频繁★✿★，非常快★✿★，这是我们面对的挑战★✿★。市场的不确定性★✿★，这是移动互联网跟工业时代最大的不同★✿★，工业时代可以按照经验★✿★，固定的发展轨迹预测★✿★，但是现在市场的不确定性越难以预测★✿★。

　　接下来的一个关键词就是创新★✿★，创新是一个很老的词★✿★，但是在我们的行业里面★✿★，在过去的一年里面会发现有很多业态的边界越来越模糊★✿★，卖衣服的做餐饮★✿★，卖餐饮的做咖啡★✿★，做咖啡的又去做其他的东西★✿★，很多东西整合起来★✿★。我们会发现★✿★，越来越多的品牌很难固定的划分到某一个具体的类里面★✿★，也就是说业态的边界越来越模糊★✿★，这就是跨界★✿★。对购物中心的理念我们也会发现很多创新的因素★✿★，昨天大家参观了正佳广场★✿★，在室内有一个这么大的极地海洋世界★✿★。未来这也会包含很多的因素★✿★，而不是一个单一的概念★✿★，我们会发现这些业态的创新不管是从什么层面★✿★，都将驱动整个行业的不断变革和进化★✿★。我可以大胆的判断★✿★，购物中心的业态调整周期也会变更★✿★，可能未来5年★✿★，也可能是未来3年就会变化★✿★，我觉得这是未来的趋势★✿★。

　　最后一个关键词就是大数据★✿★，赢商网从去年开始启动了大数据战略★✿★，第一★✿★，不做大数据不行★✿★，第二★✿★，这个东西做起来后对行业的潜力★✿★，对整体效率的改进会有非常大的帮助★✿★。现在大家都知道我们的购物中心★✿★，我们研究过数据发现★✿★，上次万达开发了这么多项目★✿★，它的数据也不多★✿★，一般的商家数据库我认为就是在2000家左右★✿★。我们会选择非常成熟的品牌★✿★，连锁店达到一定数量的★✿★，这么多的招商和调整都在这几千家里选择★✿★，招商难的结构是结构化的问题★✿★。

　　对于购物中心和开发商来说★✿★，最大的特点是对于成长性品牌的选择成本比较高★✿★，我相信在座的要去找家乐福★✿★，找肯德基不需要通过赢商网★✿★，但是★✿★，对于那些可能才开了两三家店★✿★，其实非常优秀的★✿★，你的成本是非常高的★✿★。目前★✿★，我们正在专注于成长性的品牌★✿★，我们希望通过我们对成长性品牌的不断分析和研究★✿★，可以向我们的客户推荐好的品牌★✿★，这是赢商网大数据正在做的工作★✿★。因为做大数据真的是一点巧都不能偷的事情★✿★。

　　接下来★✿★，我汇报一下赢商网未来的发展方向★✿★。我认为★✿★，未来的赢商网是“赢商网+”★✿★，对赢商网来说★✿★，鉴定的朝着行业大数据的平台建设这个一个鉴定的目标★✿★，我们的媒体属性和媒体推广未来都是大数据应用的平台★✿★。随着大数据建得越来越好★✿★，我们的平台会越来越有效★✿★，越来越精准★✿★，这是我们坚定不移的方向★✿★。我们跟任何的合作伙伴合作必须是赢商网为主导★✿★，这是我们主要的发展方向★✿★。

　　什么是“赢商网+”？赢商网除了是平台还是一个渠道★✿★，我们跟全国上大部分的品牌商建立了良好的沟通娱乐产业★✿★，★✿★，这就是我们的渠道★✿★，在这个渠道上★✿★，在这个平台上我们可以卖产品★✿★，也可以跟优秀的合作伙伴卖别人东西★✿★。去年★✿★，我们跟汉博和广州的一家公司做品牌规划★✿★，我们在8万家的成长性品牌里面★✿★，我们认为可以拉动他们实现快速的发展和成长★✿★，实现合作共赢的状态★✿★，这就是“赢商网+”的基本方向★✿★。

　　另外★✿★，我们注意到在未来购物中心的运营里面非常重要的是基于IT的购物中心的交互活动兴发娱乐187官网★✿★，我们发现随着传统媒体往下走★✿★，购物中心越来越对C端和消费者推动更多看重活动带来的实效★✿★，我们正在跟中国很多优质的IP公司谈合作★✿★，我们希望在这个平台上会聚最多的这类的资源匹配★✿★，推荐给开发商★✿★，让我们的购物中心在这块能够得到赢商网非常有效的服务★✿★，这是我们目前在做的事情★✿★。

　　未来★✿★，在“赢商网+”这块我希望有更多的优秀企业跟我们赢商网的平台一起合作★✿★，推动我们在这个行业的发展★✿★，这是赢商网未来的发展方向★✿★。在此感谢各位新老朋友的光临★✿★，也希望“不破不立·不止不行”★✿★。一方面要除旧创新★✿★，一方面也应该想想未来应该是什么样的★✿★。再次感谢大家★✿★，谢谢猩球崛起2★✿★！

　　北京汉博商业管理股份有限公司副总裁张杰★✿★：张杰★✿★：各位来宾★✿★，各位朋友★✿★，大家好★✿★！目前消费需求的变化特征★✿★，包括目前信息发展趋势以及存在的问题★✿★，和未来的策略做一个分享★✿★。

　　目前是中国历史上第三个消费高峰★✿★，核心是由于80★✿★、90后成为社会消费的中间主力★✿★。随着科技的发展★✿★，消费者细微习惯和需求模式发生了巨大的变化★✿★，为新兴品牌的发展奠定了基础★✿★。目前80★✿★、90后在生活享受★✿★，消费等有冒险意识★✿★，追求感官刺激★✿★，对品牌需求有一定的需求★✿★，对品牌的多元化★✿★，空间场所的体验化等有了一定的要求★✿★。消费者生活方式的变迁★✿★，消费群体的演变★✿★，对新兴品牌提出极高的创新整合需求★✿★，在这个方面★✿★，新兴品牌★✿★。随着80后★✿★、90后消费人群的上升★✿★，对消费行为更加的追求★✿★，高端小飞象大众消费倾斜★✿★，对高品质的服务更加激增★✿★。消费的观念也从购买产品转向销售服务★✿★，从满足日常需求变为消费习惯★✿★。

　　消费需求从单一模式★✿★，单一业态单一功能★✿★，到体验化★✿★，跨界融合转变★✿★，对整个新的消费增量有一个巨大的改变★✿★。传统的消费渠道★✿★、购物中心和主题街区目前已经有了很大的比例★✿★，这里面网络购物也是发展很快的渠道对网络购物来讲★✿★，偏标准化产品对体验化更多是向购物中心发展★✿★。

　　目前★✿★，我们做过研究★✿★，基本上新兴品牌能够在购物中心的比例达到30%★✿★，尤其是在健康服务★✿★、文化创意★✿★、餐饮★✿★、美容★✿★、休闲娱乐★✿★、儿童业态方面的新兴品牌的出现比例占这个业态当中的比例很高★✿★，在这些品类当中新兴品牌的发展空间更大★✿★，原来这些品类当中没有特别大★✿★。但是这些新兴品牌的复合迭代保持在15-20%左右★✿★。

　　新兴品牌涌现在2013★✿★、2014年★✿★，2015年在之前的创新当中★✿★，以及市场方向当中有一些调整★✿★，但是从2015年底到2016年★✿★，明显的增量★✿★，基本上2013★✿★、2014年在65%的比例★✿★，截止到2016年有了两年左右的发展时间★✿★。新兴品牌往往颠覆了创新★✿★，也极其脆弱★✿★，“互联网+”★✿★、大数据★✿★、O2O为新兴品牌商业★✿★、融合到产品和社会运营全方位变革★✿★，同时也对新兴品牌提出了更高的要求★✿★。新兴品牌的主题★✿★、体验★✿★、混搭★✿★、跨界★✿★、融合★✿★、多元化创新的趋势也带来了消费场所的经营模式的变化★✿★，也加大了消费场所的变革的速度★✿★。新兴品牌将与消费场所共同创新★✿★，相同迭代★✿★，相互提携重塑商业时代★✿★，对消费的影响比较明显★✿★。

　　2016新兴品牌一定会成为一个关键词★✿★。在这个过程当中★✿★，新兴品牌应该说发展得并不是那么容易★✿★，而且在市场竞争当中也遇到了一些问题★✿★，综合来看有几个方面★✿★。一方面在资本方面获得资本的渠道比较单一★✿★，合作的多样性比较匮乏★✿★，资金与品牌的需求不匹配★✿★，这是目前存在的问题★✿★。对于信息或者信息平台方面★✿★，目前市场当中比较碎片化的割裂开来★✿★。有专门的财务软件★✿★，专门的系统分析的软件★✿★，或者是专门的ERP★✿★，相对来讲迭代的速度跟品牌发的速度不匹配猩球崛起2★✿★，对品牌形象来看专业化的程度比较低★✿★，创新的速度比较慢★✿★。精准营销方面缺乏对消费者的洞察★✿★，也缺乏对系统的支持★✿★。在另一方面★✿★，人才体系和运营体系还是有待提升★✿★，创新空间也会有提升★✿★。

　　针对目前的问题我们提出了几个想法★✿★，一个是稳健经营★✿★，持续盈利与快速发展的平衡★✿★；第二方面是在核心运营能力★✿★，资金与整合营销能力的通盘考虑★✿★；第三方面是自身基本发展和合作伙伴助力快速发展的选择★✿★。第四方面就是场所端和品牌端的整合思维★✿★，如果我们仅从品牌的角度考虑品牌的发展★✿★，不考虑场所端的需求★✿★，未来还是有一定问题的★✿★。针对这几个方面★✿★，首先要提到运营核心竞争力★✿★，目前个性化服务将成为未来新兴品牌的服务★✿★，人的服务★✿★，顾问服务★✿★，献身服务将成为新兴品牌主要服务的模式★✿★，未来★✿★，服务将超越产品★✿★，最终还是要回归商业的本质★✿★，服务好顾客★✿★，深耕细作打造独特的管理体系★✿★，有独特的团队才能够成为品牌发展的基础★✿★。无论在任何时候★✿★，尤其是在现今比较浮躁的社会★✿★，新兴品牌大量涌现★✿★，内部的管理★✿★，品牌核心竞争力的打造以及对于服务和客户的深入研究★✿★，终究是核心发展的基础★✿★。

　　在这个基础上可以增加扩大资金的来源渠道★✿★，原来的模式可以增加供应链金融★✿★，合伙★✿★、自资等方式去扩大资金的来源★✿★。原来可能债权融资和股权融资方面的方式比较单一★✿★。希望资金是品牌发展的养分之一★✿★，需要业务模式★✿★，团队基础★✿★，信息平台整合营销相结合★✿★。吴总也提到★✿★，品牌这几年快速的发展★✿★，跟这也是有关系的★✿★。

　　整合信息技术平台是一个很重要的话题★✿★，因为成长的基础来源于团队★✿★，你的运营管理★✿★、信息技术平台必须要有支撑★✿★，未来也是营销的基础技术平台★✿★。结合资源★✿★，打造品牌信息系统★✿★。现在在市场可以花几万块钱买一套软件★✿★，但是它售卖的是他的产品★✿★，不是为你企业量身定做的系统★✿★，但是完全自己投资★✿★，建设★✿★，在品牌发展的初期也是巨大的资金的投入★✿★，同时★✿★，由于品牌发展的模式没有完全定型★✿★，不可能结合得那么好★✿★，是面临的一个问题★✿★。

　　对整体的设计包装品牌形象方面★✿★。希望品牌形象能够新颖有趣★✿★，有独特性★✿★，概念内容能够吸引和锁定目标客群★✿★，使他们愿意拥有提供经验尝试★✿★，品牌形象需要从品牌的概念规划和品牌形象的导入以及个性化的落地和实施是需要统筹考虑的★✿★。对于营销方面★✿★，还是希望能够构建全渠道的营销体系★✿★，现在是营销时代★✿★，工具和沟通方式发生了改变的变化★✿★，通过海量的终端★✿★、数据的深度整体分析★✿★，构建微信生态圈★✿★，O2O平台等多种模式★✿★，找到切入点是一个很关键的因素★✿★。

　　对于拓展方面★✿★，最核心的观点是要充分结合商业场所★✿★，是品牌的双向需求★✿★。在真正进行诺扩展之前★✿★，除了实地地域的研究★✿★，还要通过互联网的思维考虑品牌的布局和空间的结合★✿★。另外★✿★，要有标杆场所的落地★✿★，同时需要在专业的行业网站上做标准的宣传★✿★，拓展跟营销及品牌包装有很重要的关系★✿★。新兴品牌的快速发展需要行业资源的整合和租赁★✿★，提供全方位的服务★✿★，量身定制一站式的服务★✿★，要有好的服务★✿★，有资源储备★✿★、整合能力★✿★。

　　最后★✿★，我想介绍一下汉博的业务体系★✿★，目前是商业消费领域的产业链服务★✿★，我们对场所端提供市场研究★✿★，商业规划★✿★，概念方案设计★✿★，工程代建★✿★，运营管理★✿★，我们自己有产品线★✿★。在品牌端★✿★，我们为品牌提供市场研究★✿★，市场定位和战略研判★✿★，概念设计和装修指导★✿★，选址★✿★、拓展服务★✿★，互联网解决方案★✿★，资金及供应链金融等等★✿★，重点在文化★✿★、创意★✿★、餐饮等方面★✿★。最终★✿★，我们希望能够打通场所端和品牌端★✿★，为购物中心的升级租赁插上创新的翅膀★✿★，谢谢大家★✿★！

　　新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷★✿★：大家早上好★✿★，这次我们做了了一个研究报告★✿★，我们分享这个报告是想用数据来说话★✿★。去库存现在已经上升到了政府的高度★✿★，房地产去库存也是在去年反复强调之后对去库存才上升到三个方面★✿★，一起是讲周期★✿★，第一个方面★✿★，主要是商业产品★✿★。今年的政策刺激去年的政策侧记变好了★✿★，商业在往前推动★✿★。去年★✿★，看下新开工的面积有多少★✿★，2.25亿平方米★✿★，相当于销售面积的4.4倍★✿★，新开工面积不断缩小★✿★，销售面积不断增加★✿★，使得新开工面积小雨新开工面积★✿★，我们的库存才会下降★✿★。

　　我们的土地储备面积★✿★，根据赢商网提供的数据★✿★，2014—2015年两年时间退出的可建面积是3.1亿平方米★✿★，其中我们预计未开工的按50%计算有1亿多平方米★✿★。这几部分加起来有10亿平方米★✿★，去化周期10年★✿★，远远高于住宅★✿★，所以★✿★，商业地产去库存变成非常重大的矛盾和问题★✿★。目前★✿★，一线★✿★，二线平米★✿★，如果把以前的全部算上★✿★，这两个城市要翻一番★✿★。

　　我们看一下武汉这个城市的商业面积超过了3000多平方米★✿★，两个加起来接近5000平方米★✿★。我们提出来商业地产业要去库存★✿★，在个人微信公众好里面★✿★，去年已经提出来商业困境★✿★，刚才谈到电商的冲击★✿★，电商的其实只占社会零售总额的增量★✿★，电商目前还没有侵蚀到传统零售业的总量中来★✿★，所以★✿★，我们认为电商并没有带来绝对的增长★✿★，真正的冲击在于商业的竞争★✿★。

　　我们做的微信公众号叫欧阳先生★✿★，是希望先于行业发声★✿★。商业化去库存战役已经打响★✿★，广东省★✿★、福建省★✿★、河北省都提出商改住★✿★，说明商业的体量在很多省市已经成为重灾★✿★。因此★✿★，在传统商业中看到★✿★，为什么这么多的商业人带来了这么大的库存★✿★，其实是传统行业对整个商业地产带来的冲击★✿★，传统商业在逐步的退出★✿★，购物中心的开业速度在放缓★✿★，前年400多家★✿★，今年360多家★✿★，在放缓★✿★。

　　人民币变质★✿★，外汇管制★✿★，进口电商跨境购物已经受到了限制★✿★，从这个角度★✿★，我们觉得人均收入在增长★✿★，但是人均收入的净额在提出★✿★。如果10几亿人★✿★，做购物中心★✿★，平均覆盖11万人的线万左右就行★✿★。这意味着跟美国比较★✿★，美国一座购买物中心是12.9万人★✿★。消费收入的增长★✿★，消费的增长★✿★，营收的提高才能增加运营★✿★，这个机会是存在的★✿★。目前★✿★，整体来看★✿★，我们的是过剩的★✿★，饱和的甚至是饱和的产业过剩★✿★，但是从短期来看★✿★，城市在分化★✿★。有的城市的购物中心一个只能覆盖10万人口★✿★，有的城市一个购物中心可能覆盖50万人口★✿★，如果有这种机会我们会不会去★✿★。

　　所以★✿★，我们觉得城市分化给我们带来了很大的市场机会★✿★。板块的分化也给我们带来很大的机会按照★✿★。有的板块里面没有购物中心★✿★，这就是我们的会员的机会★✿★。因此★✿★，我们的主战场也发生了很大的变化猩球崛起2★✿★，很多城市购物跟规模★✿★、人群商业面积都非常的高★✿★。另外★✿★，一线城市的平均购物中心已经超过了100★✿★，二线★✿★，比如说合肥★✿★，多的商圈一个购物中心里面最大的有8个购物中心★✿★，最小的商圈只有1个购物中心★✿★。因此★✿★，我们认为线城市还是有机会★✿★。

　　三四线机会我们认为更多★✿★，人口占比53%★✿★，购物中心的占比数量只有30%多★✿★，我们认为三四线城市还有很多机会★✿★。三四线城市的人口已经趋于稳定★✿★，以前有很多人流向一二线城市★✿★，现在基本已经稳定了★✿★。现在人口还在增加还在增加★✿★，所以我们认为三★✿★、四线城市人口的红利带来了机会★✿★。所有的城市★✿★，地级市以上的市★✿★，零售总额的增长最高★✿★，武汉市排在最后一位★✿★，虽然消费额比较低★✿★，未来的空间更大★✿★。

　　我们可以看到三线城市的增速动态★✿★，比如说江苏★✿★，苏州★✿★、南京这些城市★✿★，他们整个的增长速度都是远远低于其他城市的★✿★。而在江苏★✿★，苏南经济发展优于苏中★✿★，苏中高于苏北★✿★，但是苏北的经济增长速度是最快的★✿★。另外★✿★，三★✿★、四线平方★✿★，购物中心也非常的少★✿★，缺少新型的商业模式★✿★，这些城市的年轻人也需要跟一线城市接轨的消费体验★✿★。在三线城市有多少购物中心呢？从各个城市来看★✿★，大城市的购物中心已经很多★✿★，比如说常州比较多★✿★，有的就是非常少★✿★，只有一两个★✿★。

　　三线城市的女性消费市场★✿★，三线城市低于一二线城市★✿★，花费少★✿★，但是进口品牌的购买力的增长速度比较高★✿★，同时消费业非常高★✿★。我们发现冲动消费占了很高的比重★✿★，三线城市的冲动性消费高于三二线城市★✿★。所以我们认为三线城市非常具有潜力★✿★。我们认为最多10年★✿★，全国的购物中心就会全部覆盖★✿★。

　　未来★✿★，品牌商家的扩张度在10年后也会改变★✿★，发展模式会发生改变★✿★。所以★✿★，这时候我们讲现在要招商★✿★，未来不需要招商★✿★。现在★✿★，城市化和空白城市我认为是商业的制高点★✿★，同时同质化竞争和差异化竞争都是必不可少的中心★✿★。购物中心的核心要回归商业备至★✿★，运营核心目标还是要到投资回报率★✿★。现在整个投资回报率提高了4%左右兴发娱乐APP下载★✿★，如果提高到10%会怎么样★✿★，所以我们要回归到投资回报率★✿★。无非就是两个★✿★，第一个减少成本★✿★，第二提高回报★✿★。

　　对于这种路径★✿★，我们应该怎么维护★✿★，怎么想★✿★，我们的战略★✿★、逻辑★✿★、策略到底是什么？我们简单说一下我们的策略和实践★✿★。怎么控成本？必须要从几个方面讲★✿★，比如说研发先行★✿★，产品标准化★✿★，高速运转★✿★，控制调改★✿★，降低浪费★✿★，减少能耗★✿★。比如说我们在研发的时候做了很多标准化的问题★✿★，从运营评估到产品的标准化体系★✿★，到审核标准等形成一个闭环★✿★，在这里面标准化的运营模型★✿★，产品标准化等都有系统指标★✿★。去年★✿★，我们做了一年★✿★，完全了8组标准模型★✿★，现在很多企业★✿★，总经理研究产品的非常少了★✿★。

　　新城的标准就是高速增长★✿★，我们保证在22-24个月开业★✿★，同时跟商业节点相似★✿★，去年和前年开业的项目都在这个节点内★✿★。同时★✿★，免费保证准时开业★✿★，所有的标准团队几乎同时进入★✿★，所以开业前几个月招商的需求9个月达到70%★✿★，6个月达到90%★✿★。

　　控制开业前的调改★✿★，筹备期项目管理★✿★，供应商管理标准★✿★，商户进场装修管控节点计划系统★✿★，开业项目接管验收★✿★、移交验收管控体系★✿★。

　　节能降耗★✿★，我们的成本在不断的下降★✿★，比预算下降了15%★✿★，水电能耗环境成本★✿★，人工★✿★、人员管控面积得到了明显的提升★✿★。特别是在最低工资标准上升15%的前提下总的成本得到了下降★✿★。另外★✿★，就是增汇报★✿★，空间合理化★✿★，业态的均衡化★✿★，运营体系化★✿★，强化企化★✿★，等都是提升汇报的有效的方法★✿★。

　　包括空间合理化★✿★，在包括设置标准等都做了一吸收的研究使业态更加合理★✿★。同时业泰技术进行了优化★✿★，我们目前搭建了6000多个的资源★✿★，为未来的发展奠定了好的制成★✿★。还是有关自己的运营体系★✿★，包括全新运营体系★✿★，可以帮助商家进行管理和分析★✿★，对商家的运营进行评估★✿★，我们跟商家的总部进行对接★✿★。同时我们还进行会员体系的管理★✿★，去年我们还跟大众点评和美团网拓展了线上体系★✿★。在成熟机制下★✿★，我们的客流量得到了明显的增长★✿★，业绩目标达成率非常好★✿★，我们的要求非常高★✿★，但我们还是达到了★✿★。

　　我们从智慧运营★✿★、智慧建筑★✿★、智慧体验★✿★，同时我们建立了13个子系统★✿★，在开业的17个在建项目中★✿★，包括全市的新能源等等★✿★，今后新能源的使用会非常的好★✿★。业主物业管理系统等都整合在一起★✿★。另外★✿★，在公司发展自云业态★✿★，儿童业态★✿★，包括影院等★✿★。

　　我们觉得市场的机会非常多★✿★，关键看能不能做好★✿★，所以我们希望能随新奔跑★✿★。我们2017年希望完成40座购物中心★✿★，我们认为没有任何问题★✿★，到2020年希望达到80座购物中心★✿★，这时候正是我们的机会★✿★。这是我的个人微信号★✿★，我们希望以前瞻解析★✿★，用数据说话★✿★，与身份无关★✿★。最近我们有一个人冒充我的个人微信公众号★✿★，我要提醒大家当心★✿★。谢谢大家★✿★！

　　谢谢大家★✿★，谢谢主办方的邀请★✿★，最近我参加了很多这样的会议★✿★，现在大家都在谈一个词就是“冬天”★✿★。这次会议的主题也是“不破不立·不止不行”★✿★，我们是不是也应该思考一下★✿★，我觉得过过冬天也挺好★✿★，一天到晚过夏天也受不了★✿★，冬天可以让我们静下来思考购物中心应该怎么发展★✿★，回归商业的本质★✿★。购物中心现在到了这样的情况★✿★，不管是电商的冲击也好★✿★，还是大量的购物中心的开业造成的同业竞争也好★✿★，我们究竟应该怎么来面对它？

　　马云的这张笑脸线万亿★✿★，刚发布的★✿★，说超过了沃尔玛★✿★。为什么在互联网时代传统电商网络跨时空连接的优势显著★✿★，传统的分布式的商业没有好好利用互联网带来的跨思维连接★✿★。传统商业到晚上10点关门了★✿★，在网上晚上2点钟也可以★✿★，在广州可以买北京的东西★✿★，这是时空的跨越★✿★。在传统商业里面★✿★，购物中心是没法做到这些的★✿★。

　　现在是互联网时代★✿★，其实★✿★，网络已经被我们随身带在身上了★✿★。大概10年后大概会超过1万家★✿★，我们并不是被电商带来的★✿★，我们是想做更有特色和更有体验的★✿★，怎么在大的体验下做出自己的购物中心能够胜出呢？我们应该如何反击电商★✿★，怎么样利用好网络给我们带来的跨思维的连接？这里有一些大型的背景★✿★，我跟购物中心交流的时候说我们应该叫Living mall★✿★，现在有一个消费升级★✿★，他说其实有一个是很重要的★✿★，我们叫中二代★✿★，现在的消费的结构80后★✿★，90后在发生改变★✿★，他们对消费的概念跟我们不一样了★✿★，我们都对折扣感兴趣★✿★，对二代来说他们对体验★✿★、品牌★✿★、情感吸引★✿★。

　　电子商务应该让生活变得更美好★✿★，购物中心在承担让生活变得更美好的责任★✿★。我们怎么来做呢？我们给出的解决方案是★✿★，我们认为是社群连接加场景体验★✿★。社群连接是充分利用移动互联网★✿★，把互联网随时带在身上★✿★。一个购物中心覆盖到20万人群★✿★，很难把这些人连接起来★✿★，为他们提供部分昼夜的时代★✿★，现在是可以做到的★✿★。

　　另外是打造场景的体验★✿★，我们跟很多购物中心合作做过★✿★，差不多覆盖20万人群★✿★，在5公里之内★✿★，60%是在2公里之内★✿★，90以上是在1公里之内★✿★。怎么样在这样的范围内利用移动互联网的跨时空的连接★✿★，把网上的场景和社群构建起来★✿★，要把人和场所关联起来★✿★。比如说晚上12点的时候★✿★，购物中心不是一个购物的场景★✿★，只是一个门牌号★✿★，只有把人和场所加起来才构成场景★✿★，很多需求是在场景发生的★✿★。再一个购物中心里面★✿★，今天来了3-4万人★✿★，我们真的充分的发觉他们的需求了吗？前段时间一个购物中心的老总在抱怨★✿★，说人流量下降了以前平均每天有3-4万人★✿★，现在变成了3万人★✿★。我说你有没有想过不要想4万元人民变成3万人★✿★，以前平均在这里逗留3个小时★✿★，怎么变成2个小时★✿★。

　　我们认为这样的场景应该是一个社群化的★✿★，需要人和人的连接★✿★，需要B和C的连接★✿★，到一个购物中心里面★✿★，怎么很好的帮助商家更好的连接起来★✿★。外B和内B的连接★✿★，看完电影去吃饭★✿★，吃完饭回家的时候还可以把购物中心里面的人流交换起来★✿★，这是我们帮助购物中心做的连接★✿★。

　　第二是场景体验★✿★，好玩是最高级的需求★✿★，我一直说便宜不是的★✿★。怎么把“娱乐+社交”跟电商这样的平台打造出来★✿★，我们用娱乐来激活能量★✿★，用社交增加黏性★✿★，最后通过电商实现转化★✿★。我经常跟别人说生意既不在网上也不在远方★✿★，而是在眼前★✿★，怎么运营好眼前的人流★✿★。我们在O2O前面又加了一个O★✿★，就是Offer★✿★，怎么把线下的运营好★✿★，怎么把周边的写字楼学校运营起来★✿★。

　　社交带来黏性★✿★，熟人之间的消费不是消费增量如果在一个购物中心里面★✿★，通过弱关系社交的连接就可能会带来消费增量★✿★，请一个女孩子喝咖啡★✿★，看电影都会带来消费的增量★✿★。电商一定是要转化的★✿★，现在很多购物中心很多活动★✿★，O2O★✿★，请个明星来★✿★，中间缺乏持续的转化★✿★，特别是转化为对小商家的消费★✿★。我们的活动可以做到最高有46.9%的转化★✿★。O2O是最重要的场景★✿★，从线下引到线上★✿★，从线上再精准分配到购物中心里的商家★✿★，再来转化★✿★。

　　印力集团去年跟我们的9个购物中心做了活动★✿★，活动期间平均客流提升25%★✿★，累计参加人数1126570左右★✿★。整个的传播有573万的传播★✿★，社交的人数大概在35万★✿★，参与社交的有90万★✿★。特别是对小利润的商家的价值★✿★，现在商家没什么积极性★✿★，我们很多是由小利商家参与的品牌★✿★，他们参加活动的时间销售额可以提高200%★✿★，消费的平均转化率★✿★，平均可以做到4.6%★✿★，单发一个优惠卷★✿★，短信转化率大概是1/1000★✿★，最高可以做到39%★✿★。

　　一般来说★✿★，跟购物中心合作分成3个阶段★✿★，第一个阶段是激活★✿★、启蒙阶段★✿★，通过活动激活人流★✿★。不是搞管场活动就算是乐观★✿★，怎么样能够让O2O的运营让它更好的跟身边的人群常态化的运营★✿★，利用互联网的连接★✿★，在晚上12点的时候还能进来★✿★。最后希望做到数据化运营★✿★，我们对周边20万的人能够精准定位★✿★，最后可以实现私人的服务★✿★。

　　好的东西我们希望跟大家分享★✿★，今年★✿★，我们有一个千鲸计划★✿★，每一个购物中心都是一个大鲸鱼★✿★。我们要联合起来★✿★，在去年11月份的时候★✿★，我们喊了这个口号★✿★，获得了央视的重视★✿★，持续的关注了我们的活动★✿★，我们希望在11月11号能够有1111个购物中心来参与★✿★。我们最后等待11月11号那天的活动★✿★。

　　我认为★✿★，就像我们的说的★✿★，购物中心也赢来了场景革命的时代★✿★，脸脸天然为Mall而生★✿★，我们希望跟场景联合得更加紧密★✿★，我们希望有更好玩的★✿★，更加有情感的关怀★✿★，打造更好空间★✿★。我们比互联网共更懂商业★✿★，我们比商业公司更懂互联网★✿★。今天我就讲到这里★✿★，谢谢大家★✿★！

　　贾涛★✿★：大家好★✿★，我们是第一场商业论坛★✿★，题目是回归商业需求本质的跨界创新才是关键★✿★。去年开这个商业会的时候更多是的谈互联网★✿★，O2O★✿★，好象实体商业不行了★✿★，好象要被电商打败了★✿★。经过一年的时间★✿★，我们把真正要做的东西★✿★，本质性的东西和如何创新的东西提到日程★✿★。刚才欧阳总做了很多分析★✿★，从市场上的均衡性包括地区的平衡等是大有产品的★✿★。今天的题目回归商业本质★✿★，商业究竟是做什么的★✿★，从2005开始★✿★，当时在做万达的商业★✿★，那时候是一个空白★✿★，线多年我也经历了整个购物中心的发展过程★✿★，包括打造世贸广场等品牌★✿★。从整个商业运营的角度★✿★，我想首先要认清商业本质★✿★，之后才是创新★✿★，这也存在两个方面★✿★，第一个是开发商做什么★✿★，第二个是品牌商的内容怎么创新★✿★，共同打造商业地产的真正发展未来★✿★，我想商业首先要活★✿★，我最近解除了很多项目★✿★，人没有人★✿★，回报没有了★✿★，销售也没有了★✿★。首先要解决活的问题★✿★，其次再解决企业的问题★✿★。从开发商★✿★、场景★✿★、主题★✿★、硬件上我们都做了很多突破★✿★，也建了很多新生的业态★✿★。商业创新是一个永恒的主题★✿★，最近★✿★，华为马上要出P9了★✿★，这也是一种结合★✿★。原来的P7根据人的需求做了很多让大家眼前一亮的创新★✿★，这些商业都有很好的作用★✿★。

　　下面★✿★，先让开发商代表说一下未来如何做创新★✿★，如何做突破★✿★，如何给未来的商家合作和消费眼前一亮★✿★。首先从欧阳总开始★✿★。

　　欧阳捷★✿★：谢谢主持人让我第一个发言★✿★，对跨界创新问题我们也在思考★✿★。首先★✿★，跨界这个问题我们是很慎重的★✿★，能做什么★✿★，不能做什么★✿★，擅长做什么★✿★，不擅长做什么很重要★✿★。比如说现在贾总做主持人做得很好★✿★，如果贾总跨界做电影了可能有点为难★✿★，至少我们需要很长时间的学习成长★✿★。新城已经做了9年时间★✿★，我们才有了一点心得★✿★，我们也在向万达等优秀的商业地产学习★✿★。我觉得跨界需要慎重★✿★，不是说别的行业日子就过得非常的好★✿★，可以轻易的跨出去★✿★，跨到别人的行业可能你就是小学生★✿★，别人已经是大学生了怎么跟别人竞争呢★✿★，所以跨界要非常的慎重★✿★。

　　第二★✿★，我们现在在做自营业态★✿★，还是非常谨慎的★✿★，在这个过程当中不光要有人才★✿★，还要企业有文化的基因★✿★，要能支持这些东西★✿★。刚才我们看到前一位嘉宾讲做了21年的互联网★✿★，我这个纪如果做互联网的话★✿★，如果我做互联网的话一定会被他们笑★✿★，所以要跟文化基因和自己的能力匹配★✿★。

　　第三★✿★，关于创新方面★✿★，我们觉得还是要在企业自身能力的范围内★✿★，在所选择的机会场所做★✿★。打个比方★✿★，一★✿★、二线城市的竞争非常的激烈★✿★，如果不创新就没有更好的机会★✿★，创新无非是想把商圈扩大★✿★，吸引更多的客流★✿★，在市场中占有更多的份额★✿★。但是★✿★，我们千万不能忽略一点★✿★，有一些专家曾经谈到过★✿★，必须坚持同质化竞争的能力★✿★，如果没有同质化竞争的能力根本无法活下来★✿★，无法在此基础上做创新★✿★。但是在三★✿★、四线城市是不是一定要做创新★✿★，是不一定的★✿★，因为三★✿★、四线城市首先要最基本的服务★✿★、商业和业态★✿★，这时候创新对他们来讲他们的经济能力不一定能够接受★✿★，如果把创新带到三★✿★、四线城市很可能没办法活下来★✿★。

　　我觉得创新还要依托原有的产业链★✿★，不能跨出产业链太多★✿★，跨出半步可能是对的★✿★，跨出一步可能就是错的★✿★。所以要跟产业链密切相关★✿★，在做和创新的时候不要想太多的跨界跟房地产★✿★，商业地产完全不相关的产业★✿★。比如说现在做农业★✿★，农业跟我们有什么关系★✿★，如果去做的话可能产生不了连带效应★✿★。

　　还要跟未来的发展方向结合兴发娱乐官网★✿★，比如说大数据★✿★、“互联网+”★✿★，创新一定要跟着形势走★✿★，如果不跟着形势走★✿★，最后创新出来可能已经过时了★✿★。我就简单的分享这么多★✿★，谢谢★✿★！

　　贾涛★✿★：作为创新不一定跨界★✿★，可能会掉到悬崖里★✿★，要因地制宜★✿★，也要因势制宜★✿★，要合适和适宜★✿★，跨多了就成为劣势了★✿★。实际上创新不一定得跨界★✿★，很多大数据的研究★✿★，包括运营的研究★✿★，对消费者的研究★✿★，包括促销的研究★✿★，这些东西上还有很多作为运营者研究发展广大的★✿★，这些是本质的东西★✿★，很多本质的东西没做好就去跨界是很危险的★✿★。接下来请华侨城的高总来讲讲★✿★。

　　高征★✿★：谢谢主办方的邀请★✿★，很荣幸能够参加这个盛会★✿★，我先自我介绍一下★✿★，我是华侨城欢乐海岸项目的助理总经理★✿★，主要负责整个项目的招商和运营管理工作★✿★，谈到跨界创新★✿★，如果了解华侨城的人都可能比较清楚★✿★，华侨城是一个31年的企业★✿★，一直在中央企业里面把创新当作生命的企业★✿★，我们一直追求成为优质生活的创想家★✿★。

　　华侨城欢乐海岸项目就是华侨城在31年成功开发的基础上做的创新的项目★✿★。30年以来★✿★，华侨城一直做旅游房地产为主营业★✿★，我们在全球各地★✿★，进修中华★✿★、欢乐海岸★✿★、东部华侨城等的“旅游+地产”的业态组合的方式★✿★。在全国★✿★，尤其是一★✿★、二线城市有大型的商业项目★✿★，对于首个跨界进入商业地产的项目欢乐海岸是第一个★✿★，是于2011年开始试验的★✿★，我们在这个过程中体会很多★✿★。

　　从一开始承着创想的元素★✿★，在整个项目最开始规划建设的时候★✿★，始终把跨界创新融入到项目当中★✿★，所以在深圳欢乐海岸的项目当中★✿★，目前在很多程度上区别于任何的商业项目★✿★，我们也去比较过万象城★✿★，包括海岸城★✿★，包括全国各地的大型的商业项目★✿★，我们发现★✿★，未来如果想把一个商业项目真正的做向成功★✿★，当然他们已经非常成功了★✿★，在这样的模式上★✿★，必须跟人们的生活方式结合起来★✿★。在欢乐海岸这个项目的规划和设计上★✿★，我们把华侨城的环保★✿★、文化★✿★、创意★✿★、时尚等元素融入进去★✿★。对于整个商业项目面世的时间★✿★，也是中国面临商业地产冲击的阶段★✿★，在这个过程当中★✿★，我们感觉到★✿★，如果站在商业和创新的角度来讲★✿★，对我们来说是一个非常大的机会★✿★，我们在借鉴所有商业前辈的成功基础上★✿★，始终把文化艺术★✿★、科创★✿★、时尚★✿★、生态以及和人们生活息息相关的元素注入★✿★。

　　通过这几年的坚持★✿★，华侨城业态组合非常丰富★✿★，不光有旅游★✿★、地产★✿★、商务★✿★，我们还有几个酒店★✿★，都是在亚太地区最受欢迎的酒店★✿★。同时★✿★，我们的生态也是在中国第一个由企业做的公益的生态湿地★✿★。现在我们随着特斯拉等企业的进步★✿★，会走得更好★✿★。在项目刚刚开始的时候★✿★，有一些知名的品牌★✿★，我们跟他洽谈的时候★✿★，他们对我们的项目没有足够的认识和信心★✿★，现在他们在不停的跟我们接触★✿★，因为他们看好整个项目的未来★✿★。在这个过程当中★✿★，我特别想分享的是★✿★，因为我们始终站在引领追求新的生活方式★✿★，追求新的生活品质的理念上努力★✿★，所以★✿★，到今天★✿★，对整个项目的明天也是我们的理念★✿★。

　　谢萌★✿★：大家好★✿★，我是正佳的谢萌★✿★。我觉得创新要放在中国宏观的大环境下★✿★，中国现在面临着经济下行的压力★✿★，在这种经济环境下★✿★，供给侧改革的实质是去库存★✿★。只有面对现实★✿★，回归常识才能创造新的价值★✿★，我觉得任何的创新都要围绕理解和实现客户价值的本质★✿★，客户价值的本质就是体验★✿★。我们就两个客户★✿★，一个是租户★✿★，一个是消费者★✿★，怎么让租户实现他的利益★✿★，怎么让消费者获得精神上和物质上的体验★✿★，体验就是让消费者来到我们这个地方有超出期待值的体验★✿★，包括我们的卫生环境★✿★，洗手间★✿★，包括交通★✿★，对老年人和儿童的服务方面都要做好★✿★。

　　第二★✿★，创新跟战略有关系★✿★，战略是什么？战略的核心就是趋势★✿★，做什么不做什么★✿★，现在可以做什么★✿★，能做什么和未来想做什么★✿★，这很重要★✿★。正佳的创新是在跟随战略★✿★，正佳2008年设计商业文化★✿★，商业做的是品牌和业态★✿★，文化是协同的能力★✿★。我们做海洋馆★✿★、剧院★✿★，这都跟海洋文化和艺术形态相关★✿★。

　　第三★✿★，就是创新★✿★，跟人有关系★✿★，跟人的组织能力有关系★✿★。一个团队有没有实现价值★✿★，如果没有的话千万不要干★✿★。二是有没有协同能力★✿★，往往一个购物中心当中★✿★，各个部门不能协同★✿★，再让他干创新★✿★，更不能协同★✿★，一定是一场消耗战★✿★。三是思辩的精神★✿★，一旦开始创新了★✿★，老板交代的事要思考着做★✿★。最后一点就是要创造未来★✿★，这个团队必须保持在时代的前沿里学习★✿★。所以★✿★，想象力是商业人的使命★✿★。

　　勾磊★✿★：感谢贾总给我这个机会了解一下中国巨幕★✿★。巨幕是最直观给观众带来体验的★✿★，能看到它的大★✿★，效果的好★✿★，视觉的高度和声音的成镜感★✿★，巨幕现在能带来一个高人流的吸引力和调价的方式★✿★，所以巨幕羡慕是电影的创新★✿★。中国巨幕我跟大家简单的介绍一下★✿★，我们不是一个做荧幕的公司★✿★，我们是做影院的荧幕宽度在20米以上的技术公司★✿★，我们在中影集团★✿★，中影股份的旗下的技术提供商★✿★。

　　中国巨幕发展到现在4年多的时间★✿★，目前★✿★，我们在全国26个省★✿★，68个城市已经拍了131家巨幕影院★✿★。广东是一个非常重要的战略地点★✿★，这就是中国巨幕现在想给地产或者是在商业地产里面能给大家提供的好的解决方案★✿★，吸引人流★✿★。现在我们的优势是跟各大片方有紧密的合作★✿★，我们在美国好莱坞建了一个实验室★✿★，可以跟片方做很好的沟通★✿★。我们跟片方的关系在国内的影院内也可以做一些首映的活动★✿★，首映非常的吸引客流★✿★。

　　贾涛★✿★：对于开发商来讲★✿★，你要的技术条件和大地青年（音）要的技术条件有什么不一样★✿★，能不能达到你的要求★✿★。

　　勾磊★✿★：我们跟博纳是非常好的合作关系★✿★，也希望跟各位开发商有很好的合作★✿★。中国巨幕是致力于做高端超五星级标准的公司★✿★，我们中国巨幕第一要考虑到高度★✿★，如果20米宽的荧幕高度要求在四五层楼的高度★✿★。

　　勾磊★✿★：我们是合作★✿★，我们是影院的技术提供商★✿★，我们需要依托各个影院★✿★，因为我们在中影旗下★✿★，中影也有自己的影视公司★✿★。

　　勾磊★✿★：对★✿★，我们是2015年年底跟太平洋做的100块的荧幕的发布★✿★。巨幕确实是大★✿★，很多人问我巨幕到底有什么大的优势★✿★，我想说有些东西想做小很难★✿★，有些东西想做大很难★✿★，首先我们要把荧幕做大★✿★，需要很好的拼接★✿★、应用★✿★，以及很好的厂房生产★✿★，现在中国只有一家能生产这么大的荧幕★✿★。画面大了后会带来亮度的问题★✿★，比如说荧幕的亮在下降★✿★，当解决了荧幕的亮度后灯泡的散热也是问题★✿★。

　　贾涛★✿★：谢谢勾总★✿★，下面我想请大地院线的余总★✿★，第一★✿★，对巨幕你们未来有什么合作★✿★，怎么合作★✿★。第二个问题★✿★，未来从院校来讲如何去创新★✿★，如何去管理？

　　于欣★✿★：巨幕现在是电影院建设过程中尽量标配的参数★✿★，因为荧幕越大带来的视频效果比较好★✿★。还没有跟巨幕开始合作★✿★，因为我们是在香港公司旗下★✿★，我们有一个兄弟公司也在致力于做巨幕的研发★✿★，我们会在接下来的2个月里面发布自主品牌的巨幕★✿★，这也是一个创新★✿★，我们有很多要像中国巨幕学习的东西★✿★。

　　第二个问题★✿★，说到跨界★✿★，我很认同刚才几位嘉宾的观点★✿★，跨界既给企业带来了机遇★✿★，也带来了挑战★✿★。在跨界的过程中★✿★，万变不离其宗★✿★，这是非常关键的核心★✿★。我认为跨界的时候应该抓住三个核心★✿★，第一★✿★，核心核心资源是什么★✿★，跨界是企业核心资源的延伸★✿★。第二★✿★，企业的核心能力是什么★✿★，在跨界的中一定是企业能力的延伸★✿★，而不是用弱势去开发一个新的领域★✿★。第三★✿★，企业的核心理念是什么★✿★，我分享一下大地的经验★✿★，我们大地核心的资源是观影人次★✿★，2016年我们的观影人次超过1个亿★✿★，今年年底将有超过2000万的会员★✿★，这就是我们的核心资源★✿★。我们的核心能力是依附10年来315家的影院★✿★，创建了比较标准化的连锁的管理能力★✿★，这个是我们的核心能力★✿★，保持与之匹配的的标准化建设和内部管理能力★✿★，每年新开的门店能够完全接纳★✿★。

　　第三是品质消费★✿★，中国进入了后工业时代人们对一个东西从拥有到拥有好的东西★✿★，对品质有了好的追求★✿★，我们在电影的元素上加上创意餐饮★✿★，创意零售和创意互联网★✿★，其中都是这三个核心★✿★。在餐饮上我们是4个自由品牌★✿★，围绕的是品牌消费★✿★，围绕的是标准化的连锁经营★✿★，终端配送★✿★，前端简单操作★✿★。在高端品质方面★✿★，我们在英国收购了一家老牌的护肤品关系★✿★，这有什么关系呢？这跟2000万会员连接★✿★，会员交流平台和电商交流平台的连接★✿★。我们的点不会开在大地影院黎曼★✿★，会开在大地影院的购物中心里★✿★。我们把影院★✿★、交易平台等打通★✿★，可以在一线放护肤品★✿★，二层放其他的★✿★，这样就可以完全的打通★✿★。

　　未来我们还会有很多可以尝试的东西★✿★，但是所有的跨界的尝试都围绕着核心资源★✿★，核心能力和核心理念★✿★，而且所有跨界的基础性业务都是大地影院★✿★，否则皮之不在毛将焉附★✿★。

　　我们不想把一些项目一个一个的谈判★✿★，我们希望发挥更大的作用★✿★，在营销的配合上★✿★，我很理解开笔商的初衷★✿★，影院真的不是这么简单的★✿★，跟商场的经营完全是两个★✿★，我们会利用开发商的资源以及自身的经营★✿★，现在已经到了不超过30%的份额★✿★，大地通过300多家电商的合作★✿★，跨界的合作★✿★，完全是通过电商和会员平台★✿★，所以★✿★，70%我们的空气作战★✿★，以及陆军的配合★✿★，这是1+1大于2的方案★✿★。我也希望各个开发商考虑一下我的建议★✿★，能有一个合作★✿★。谢谢★✿★。

　　周亮★✿★：我们跟其他几位关注的角度可能会不现在我们关心的是一样★✿★，我个人的理解是★✿★，刚才听了几位嘉宾的发验★✿★，他们是在会员体系下开发更多的消费价值★✿★。我们关心消费者的消费习惯★✿★，究竟应该是在引导还是在什么★✿★，我们在重庆有一个项目★✿★，我们所打造的概念★✿★，其实就是从消费者家庭消费的角度去创新的分享★✿★，因为★✿★，现在我们的购物中心其实已经不纯粹是购物中心★✿★，是一个全方位的空间★✿★，现在更多的消费者希望逃离现实★✿★，旅游是其中的一种方式★✿★，所有跨城市的旅行和城市间的旅行★✿★，也是在引导消费者★✿★，在一个购物中心中可以把它当成一个旅游体验★✿★，在这里玩一天★✿★，我觉得这也算是一种创新和跨界★✿★。

　　像我们在深圳做的深圳湾★✿★，大家认为在深圳这样的城市★✿★，做奢侈品等★✿★，能够有很好的产品★✿★，很低廉的价格★✿★，实际上★✿★，我们从消费者中发现不是没有这样的空间★✿★，对他们来说★✿★，钱和时间比起来★✿★，时间还是很重要的★✿★，从深圳到香港也要花两三个小时★✿★，在这个时间里能不能提供跟香港同样的产品和服务★✿★。

　　所以★✿★，我自己去看这个题目的时候★✿★，还是觉得应该在我们所掌握的消费者的消费需求方面更多的引导★✿★，再这样的核心下★✿★，要重点开发新的消费量★✿★，还是要其他的需求★✿★，这方面要继续深入★✿★。

　　贾涛★✿★：谢谢周总★✿★，刚才周总也讲了现在能不能给消费者像香港一样的商品和服务★✿★，接下来就请黄总★✿★，你现在应该非常受开发商的概念★✿★，自贸区的概念★✿★，进口商品和食品等★✿★，包括出国人员进行5000★✿★、2万的征税★✿★，对自贸区而言★✿★，这种业态在购物中心的联合发展★✿★，我觉得对大家来说是很好的发展★✿★，下面有请黄总分享一下自贸区概念★✿★。

　　黄坚敏★✿★：今天我围绕着主题讲★✿★，今天的主题是跨界★✿★，其实应该反过来★✿★，商业地产必须创新★✿★，如果不创新就会死掉★✿★。商业地产现在必须要创新★✿★，创新包括跨界★✿★，融合★✿★，如果把创业地产的跨界★✿★、融合做好★✿★，接下来会赶上颠覆电商★✿★。我们要去颠覆电商★✿★，马云在美国纳斯达克上市★✿★。以前马云说电商做1万个亿★✿★，实体零售就上5万个亿★✿★，如果他们做3万个亿★✿★，实体零售就会减少10万个亿★✿★。我们的商业地产实际上是被美国和日本干掉的★✿★。阿里巴巴最大的股东是美国的★✿★，不是马云的品牌★✿★，这样一个电商对中低端的商业地产产生了致命的冲击★✿★，我们把商业地产的创新★✿★、颠覆★✿★、融合做好★✿★，可以颠覆电商★✿★。

　　大家觉得商业地产越来越难做★✿★，商业地产如果把跨界★✿★、创新做好★✿★，发展的前景是有的★✿★。第一点★✿★，商业地产现在跨界是一种模式和环境★✿★。商业地产中跨界是一种主要的手段★✿★，要怎么跨★✿★，怎么赚钱★✿★，跨到哪一个行业★✿★，跨到那个行业怎么样★✿★，最终把跨界做成功后★✿★，商业地产怎么样可以赚到持续性的钱★✿★。创新跨界第一怎么跨★✿★，第二怎么打造商业的体验空间★✿★，体验才是最重要的★✿★。第三个商业地产的创新是经营★✿★，怎么把商业地产5万平方卖50万平方的商品★✿★，变成一个无限化的产品进行创新★✿★。第四★✿★，避免投资化竞争★✿★，现在要分析周边的市场竞争环境★✿★，然后大家就往不同的区域★✿★，不同的行业进行跨界和创新★✿★。第五★✿★，现在做商业如果不做高端的话很累★✿★，在座的每个人★✿★，你们在淘宝上买东西★✿★，肯定都被骗过★✿★，所以★✿★，我们做低端的东西大家无所谓★✿★，高端的东西才有机会★✿★，商业地产的创新还是往高端产品走★✿★，最起码往终端的方向靠近★✿★。第六个是大数据营销★✿★，这是商业地产的创新的根本★✿★，这么多人来★✿★，把大数据流量★✿★。第七★✿★，商业地产最终还是要金融★✿★，商业地产的金融化才是根本★✿★，这是商业地产的逃生之路★✿★。

　　现在我们做了十几年★✿★，感受很深★✿★，商业地产在跨界★✿★，品牌也在跨界★✿★。从我们企业来说★✿★，我们是做跨界公司★✿★，我们比天猫1号店还要便宜★✿★，很多消费者到我们这里来★✿★，找到对的全部送给他★✿★，我们定位为这是比天猫1号店更便宜的★✿★。天猫1号店很多资源被我们抢过来★✿★，我们在天猫1号店上商品卖出去的成本占25%★✿★。第二★✿★，我们做的奢侈品比淘宝便宜★✿★。第三我们做的全国最大的欧洲的艺术品★✿★，还做了一个创客空间★✿★，大家聊聊天★✿★，目前是国内最高端的创客中心★✿★。

　　贾涛★✿★：因为要控制时间★✿★，所以在座很多嘉宾没有充分的表达出来自己的观点★✿★，下面把时间交给温总★✿★。在UR品牌方面做了哪些创新？

　　温志军★✿★：我觉得今天的题目有一点问题★✿★，基本上所有的商业一个很好的词★✿★，但是怎么界定很有讲究★✿★。刚才★✿★，有一位互联网的何总讲了★✿★，如果购物中心变成Living mall★✿★，Living mall可以吃喝玩乐★✿★，购物中心是要提供一个更加美好的生活★✿★，停留更长的时间★✿★，给到更好的服务和体验★✿★，这都是可以的★✿★，所有的一切都叫创新★✿★。即便是这样★✿★，创新的比重放在哪一部分很重要★✿★，就像是正佳的海洋馆在中国是第一的★✿★，但是它是有40多万方的★✿★，放两三万方的海洋馆是可以的★✿★。同时还要有好的品牌和服务★✿★，最终只有这些东西消费者在正佳才能买到好的服务和商品★✿★，没有前面的这些怎么变成海洋馆呢？这不现实★✿★。

　　回到品牌方★✿★，如果UR把握住只是一个服装品牌可能不能乱跨界★✿★，我们考虑过★✿★，做过很多探讨和尝试★✿★，我们是一个服装品牌★✿★。如果我们把UR未来的目标定位为时尚集团★✿★，就像一个公司有化妆品★✿★、酒★✿★、衣服★✿★、箱包★✿★、鞋等★✿★，它围绕的是对上面的客群有老街★✿★，当然★✿★，它通过并购有各个朝向的人员★✿★，有很好的体系和消费者的认知★✿★。作为一个大的市场★✿★，可以把相对的东西放在一起★✿★，终究是一个时尚行业的东西★✿★，我觉得UR5年或10年后可能也有酒店★✿★、化妆品★✿★。但是作为服装品牌来讲★✿★，我们还是要看服装品牌的消费者★✿★，由哪几块构成？产品本身★✿★，店铺形象★✿★，这是小姐的体验★✿★，里面的陈列★✿★、消费★✿★、灯光音乐以及品牌推广和线上线下的传播★✿★，如果把这变为感知的东西★✿★，UR前10年到未来的20年★✿★，30年★✿★，产品肯定是摆在第一位的★✿★。

　　我们跟开发商交流了★✿★，我们把传播放在最后★✿★，很多业主对我们不太了解★✿★，但是一聊就会发现★✿★，三年前产品开发团队就到300多人★✿★，我觉得回归商业本质★✿★，一个服装品牌★✿★，不把服装做好★✿★，去折腾明星推广宣传★✿★，去折腾咖啡店能不能做持续★✿★。我认为★✿★，这跟一个企业的战略相关★✿★，如果这个企业想打造一个好的品牌★✿★，我们今年对产品的要求从10天到7天★✿★，从设计师出图到生产★✿★，这些环节是未来我们的重点投入★✿★，给消费者更多更好的产品★✿★。

　　第二是店铺★✿★、空间★✿★、形象和体验★✿★。连锁企业都觉得千篇一律★✿★，可以快速复制★✿★，我们觉得现在的90后★✿★、00后消费者不喜欢这样★✿★，他觉得闷和无聊★✿★，作为一个连锁发展品牌★✿★，我们内部发展方法是希望做到今年下半年推6-8个店铺形象★✿★，可能会有一些非常独特的物业形象★✿★。这样永远给到消费者认为UR是有活力创新的★✿★，关注的是消费者买到好的产品和好的体验★✿★，这些东西是最重要的★✿★。所以★✿★，我们去年以前★✿★，整个用到传统的预算不超过500万★✿★。去年★✿★，我们也请了一些明星做宣传推广★✿★，客观来讲未必好★✿★。今年老板又砍了一半预算★✿★，说拿着这些钱跟全球顶尖的设计师合作★✿★，我觉得这是真正的回归商业本质★✿★，我们今年会投书3000万跟美国合作★✿★，不是为了简单的提升效果★✿★，我们更想打通消费环节★✿★，找到增长数据★✿★，再提供最好的产品★✿★，我们要回归的还是商业本质★✿★，改成Living mall还是商业本质★✿★。服装怎么改还是卖服装★✿★，否则做不到服装跟上时代★✿★。这是我的一点看法★✿★。

　　贾涛★✿★：由于时间关系★✿★，回归商业本质★✿★，不一定完完全全创新就是好的★✿★，根据公司战略★✿★，把产业链研究好★✿★，把整个品牌做好★✿★，对品牌长远的发展是非常好的★✿★。商业地产一定是在商业本质基础上做好基本的★✿★，能够让顾客喜欢的★✿★，能让顾客眼前一亮的东西★✿★。谢谢各位嘉宾★✿★，谢谢★✿★！

　　大家好★✿★！下面的时间我跟大家分享一个大家比较陌生的话题★✿★，是关于技术的★✿★。我们先来看一下现在比较时髦的东西★✿★，全球化★✿★、电子上午★✿★、O2O★✿★、全渠道营销等等每一个都是一个趋势★✿★。这些概念不断的出现在我们面前★✿★。换一个角度来看一下★✿★，企业面对信息化问题的时候★✿★，我们主要想达到两个目的★✿★，第一是提升客户的体验★✿★，第二是做快速的响应★✿★，所有的建设都是为了满足这个条件★✿★。领导们想的是这些东西★✿★，卖东西的会给他提供这些概念★✿★。我觉得这是一个信息沟通非常困难的环节★✿★。

　　回到商业地产★✿★，过去两年我们一直在住宅和购物中心做互联网化的尝试和改造★✿★。我们遇到最直观的感觉就是购物中心越来越多★✿★，这样我们的生意越来越好★✿★。我们从以前传统的介质★✿★，到网站★✿★，到现在的互联网设备★✿★，到人工智能★✿★，VR等等的技术都已经变得不再遥远兴发娱乐★✿★，★✿★。但是★✿★，我们希望技术落到具体的地方的时候★✿★，都不会是一个很高大上的东西★✿★，应该是一个实实在在解决问题的东西★✿★。上个星期的时候我拿到一个项目的报告★✿★，是南京经贸的一场活动★✿★，拿到这个活动后大概1个星期★✿★，完成了大概6000份有效的问卷★✿★，有3000多个客户来看电影★✿★。我问服务的产品经理是怎么处理的★✿★，他的回答我觉得也非常的失败★✿★，他说首先是我比较牛★✿★，第二是经贸比较实在★✿★。这里我注意到一个很重要的词★✿★，就是客户是很重要的★✿★，好的客户才能服务得好★✿★，我对这一点感受非常的深★✿★。

　　下面★✿★，我们转入关于技术趋势的问题—物联网★✿★。前两年一直在谈微信★✿★，线下无所不在的数据和硬件设备的拦截才是对购物中心★✿★、社区★✿★、酒店★✿★、旅游景区等地方进行改造很重要的东西★✿★。但是★✿★，物联网的价值很高★✿★，为什么一直发展到现在才开始有规模的进入大家的视线★✿★，因为它是很不容易的★✿★。它并不是一个硬件在那里就能作用的★✿★。

　　要完成物联网的应用★✿★，基础的要求第一个是连接★✿★，要连接所有的硬件设备的时候★✿★，遇到的第一个问题就是无所不在的网络★✿★，有时候网络达不到要求★✿★。第二是硬件地址的问题★✿★，以前我们用的是IP★✿★，连接40多亿的设备★✿★，现在我们连多少设备科技★✿★，现在网络可以支持连接无数的设备★✿★，我们需要很好的云的基础的架构★✿★，同时还要有很好的终结进行分析准备★✿★，然后进行使用的阶段★✿★，这些东西成熟了★✿★，物联网才能发展起来★✿★。现在华为也把这些基础架构弄成熟了★✿★，物联网今后就是一个快速发展的状态★✿★。

　　这是一个很技术化的东西★✿★，物联网这类工程和项目并不是放在那里就可以的★✿★，我们在这里放一个摄像头★✿★，后面是一个完整的感知★✿★、收集和分析决策的系统★✿★，它知道谁来过这个地方★✿★，知道是不是会员★✿★，知道你有没有买过东西★✿★。我们会用很多中间线★✿★，如果这些中间线没成熟之前都是不现实的★✿★。从去年在上海的一些社区到现在整个的改造★✿★，都要投入大量的人力★✿★、物力★✿★，使用很成熟的中间线来完成★✿★。物流是很重要的影响因素★✿★，会影响你的决策★✿★，会在购物中心★✿★、写字楼★✿★、社区中大量的使用★✿★。

　　我想讲的第二个趋势叫共享经济★✿★。当所有的信息都发展到一定程度的时候★✿★，共享经济肯定是一个很重要的问题★✿★，现在整个IP形态已经变了★✿★，不再是独立的企业用的信息化的系统★✿★。以前★✿★，企业跟企业合作的时候★✿★，通常是人跟人之间的协作★✿★，接下来会发现共享经济有一个重要的表现就是B2B的整合兴发娱乐亚洲第一★✿★，在搞信息结果的人的眼里★✿★，在信息技术系统里合作★✿★，这在以前是非常困难的★✿★，做一些订单的接发★✿★，以后企业跟企业之间的融合会变成一个必然的趋势★✿★。

　　然后是关于数据的★✿★，我一直很相信一句话★✿★，就是数据可以介入的能力比你拥有他更有价值★✿★，锁着自己的数据是没有价值的★✿★，数据进行交换性的介入才是真正的大数据★✿★。以后肯定也会有类似的平台出现★✿★，企业跟企业之间也会更注重数据的交换和使用★✿★。

　　最后★✿★，做一个广告★✿★，赢傲是基于房地产物联网的公司★✿★，我们基于云搭建了一个平台系统★✿★，给开发商在电商★✿★、社区登方面提供物联网的解决方案★✿★，业提供物联网的数据分析的技术★✿★。现在★✿★，我们在绿地★✿★、包括上海和广东★✿★，在经贸包括广州等地很多企业都开始推出我们的产品★✿★。我们觉得这是一个技术决定战术的年代★✿★，这是我们所认为的重要的趋势★✿★。

　　最后★✿★，慧商城最近推出了一个线上的营销版本★✿★，这是不收费的★✿★，我们会跟线下结合★✿★，线下的发布★✿★，活动的运营我们都有不同的功能★✿★，如果大家有客户中心的★✿★，可以跟营销策划做一下★✿★，只要注册一个帐号就可以在网上使用★✿★，可以跟企业的微信连接在一起★✿★。谢谢★✿★。

　　黄巍★✿★：我们跟嘉宾沟通了一下★✿★，这是一个很宽泛的话题★✿★，每个品牌和发展商都有自己的想法和实践★✿★，素型生活馆现在非常有名★✿★，下面我们请林总先发言★✿★，消费者行为改变了★✿★，我们讲因变而变★✿★，消费者行为现在发生了什么变化？

　　林学波★✿★：大家中午好★✿★！其实★✿★，消费者到底发生了哪些变化呢？我们先看看几个大佬的动作可以看出★✿★，2015年的时候★✿★，阿里在苏宁等平台上有动作★✿★。线上的大佬为什么急需的要跟线下合作★✿★，线下的实体生意又很难做★✿★，想打通线上的通道★✿★，我们花了这么多的时间★✿★、精力和投资做这个事情★✿★，这说明实体商业的消费者的体验情感营销是没办法被线上的平面化的东西所代替的★✿★，这是一个关键★✿★。

　　线上怎么打败线下★✿★，有一个数据说明了什么？天猫2015年有3万亿个人民币★✿★，假设大大小小的购物中心有1万家★✿★，需要有3个亿的销售额去支撑★✿★。互联网平台也会遇到瓶颈要线下来走★✿★，线下的实体店和商业地产如何抓住机会★✿★，我觉得这很关键★✿★。大家会知道★✿★，如果一定要说O2O的线O做得好可以把线上引流到线下★✿★，先从线上了解一些东西★✿★，这个统和非常关键★✿★。现在商业地产过剩★✿★，库存量这么大★✿★，这是一个很好的机会★✿★。如果商业地产商或者是品牌商忽略了对消费者的变化和情感的交流★✿★，对整个购物中心的流量的影响非常大★✿★。

　　其二★✿★，现在很多商业地产商和购物中心引进的业态比较传统★✿★，现在★✿★，线上线下★✿★，不管是线上的品牌还是线下的品牌都呼声很高★✿★，线上线下一定要做融合★✿★。

　　第三★✿★，现在大家都在讲跨界★✿★、创新★✿★，但是有几个很重要的问题★✿★，第一个是体验式创新带来的风险★✿★，成效★✿★、实体销售额和承受能力等等东西都是有制约的★✿★。如果不能把一些东西整合在一起猩球崛起2★✿★，并不见得能真正解决问题★✿★。

　　素型现在也在慢慢的摸索★✿★，既然线上线下要融合★✿★，不管是传统品牌还是线上的品牌★✿★，只有把两端结合在一起才有真正的希望★✿★，我们也在融合大势★✿★。包括跟一些好的品牌★✿★，包括跟天猫要落地的工作在做战略合作★✿★，只有真正的跟企业融合才有真正的出路★✿★。至于跨界和创新★✿★，如果真的要跨界做一些东西★✿★，我们考虑到是不是应该提供一些免费的服务★✿★，拉动消费者的情感空间★✿★，提供一些增值服务★✿★。如果是做这个行业出身的★✿★，要跨另外的行业是很难的★✿★，我们基于跟这些平台的合作打造一个线上的品牌★✿★。我们的大数据可以配套★✿★，大数据要看大数据的配套★✿★，这个结合起来是很重要的★✿★。

　　天猫3万个亿的消费者★✿★，有多少个能吸引到线下★✿★，决定着线下实体店是否能够复苏★✿★。有一个很好的消息是★✿★，现在★✿★，全球所有线上的股票都在下跌★✿★，线下的股票大部分在★✿★，我觉得这个一个很好的趋势★✿★。我觉得不是谁打败谁的问题★✿★，是如何融合的问题★✿★。

　　张子玉★✿★：关于商业★✿★，在去年★✿★，我们在四线城市开了一个购物中心★✿★，今年我们也会在长沙★✿★、福州开自己的商业中心★✿★，我们的主要方向主要是在上海★✿★、长沙★✿★、南京★✿★、武汉做我们自己的商业地产★✿★。作为一个运营商来说★✿★，前期的定位和中间的组合是很重要的★✿★，作为一个购物中心★✿★，品牌百分之百的错位是做不到的★✿★。

　　所以★✿★，为了结合这个★✿★，我认为满足情感的需求★✿★，商业回归本质是成立的★✿★，最重要的是服务★✿★，服务得好才能吸引更多的消费者来消费★✿★，吸引更多的消费者体验生活★✿★。所以★✿★，我们正荣基本上有几个配置跟消费者进行互动★✿★。

　　第二★✿★，在顾客的体验上有自己的免费书院★✿★，我们在一家书院的标准的配置是2-3万册的图书★✿★，客户可以得到精神上的享受★✿★。

　　第三★✿★，在娱乐方面也会加强★✿★，我们在每家购物中心标配了365的舞台★✿★，有魔术★✿★、有杂技★✿★，顾客可以不花一分钱体验这么多的活动★✿★，增加业态之间的联系★✿★。

　　第五★✿★，会有一些智慧性的商业打造★✿★，比如说找到车间难★✿★，我们会在停车方面★✿★，在会员积分的时候都会加强整个体系的服务★✿★。

　　所以★✿★，万变不离其宗★✿★，让一个消费者喜欢你的服务中心★✿★，我觉得服务是最重要的★✿★，服务是未来发展的核心★✿★。

　　陈笑凡★✿★：刚才提到的消费者行为模式的变化★✿★，模式的变化整体对购物中心是有益的★✿★。大家去商场主要是满足物质需求★✿★，购买商品★✿★，现在物质相对而言比较丰富了★✿★，这时候我们更多是追求一种体验★✿★，体验情感★✿★，体验当时的感觉★✿★。在这个层面上★✿★，购物中心肯定会引领这个时代★✿★，符合这个时代的消费者的变化★✿★，和情感需求是温和的★✿★，这是我们看到的比较好的地方★✿★。

　　现在比较不利的地方是在很短的时候内太多的购物中心出现★✿★，这跟情感上是一个问题★✿★。情感跟感觉体验不一样★✿★，需要有积淀★✿★，需要有时间才能产生情感★✿★。无论是对现在的购物中心还是品牌★✿★，前两天有一个店迎来6年的店庆★✿★，最早的店能留下来的也就六七家★✿★。其实是因为变化太快★✿★，购物中心的品牌发展得太快★✿★，我们没来得及和消费者之间发生情感的关联★✿★，这需要时间的积淀★✿★。

　　现实问题在这儿★✿★，我们需要像张总一样做文化★✿★，刚才讲了解决多的问题★✿★，时间长了没办法★✿★，谁都没办法一下子推进★✿★，购物中心多就有差异性★✿★，在我们这儿的感觉会不一样★✿★，所以就加了书院★✿★。可能还有娱乐★✿★，我们还会加一个主题★✿★，悠游堂现在做主题乐园★✿★，我们在很短时间内无法和客户发生很深的情感的互动★✿★，但是可以借助在世界上已经有几十年的IP★✿★，我们运用这个做主题乐园★✿★，昨天在线上跟赢商网的周总交流★✿★，我们也打造主题网★✿★，在一段时间内快速的利用主题唤起用户的干名上的共鸣★✿★，这是一个方法★✿★，是可以去考虑的★✿★。

　　黄巍★✿★：同样是品牌商★✿★，外婆家是非常著名的品牌★✿★，现在吃饭已经不知道吃什么了★✿★，我想听听裘总对这个话题的感受★✿★，到你那儿是饥饿需求还是情感需求？

　　没饭吃的话去外婆家★✿★，外婆家虽然在广州的店不多★✿★，但是正佳广场这些地方都有★✿★。关于这个主题★✿★，我们这么多年在随着市场的变化而变化★✿★，市场在变★✿★，消费者的消费习惯也在变★✿★，不光是餐饮★✿★，各个商家都在大环境下不断的变化★✿★，不断的学习★✿★，不断的进步★✿★，迎合消费者的需求★✿★。

　　对于餐饮行业本身来说★✿★，更多还是立足于最基本的三方面★✿★。第一方面是产品本身★✿★，这么多消费者到外婆家来吃饭★✿★，吃的是我们的饭菜★✿★，这些最基本的产品能不能满足是一个最重要的点★✿★。

　　其次是环境★✿★，刚才我听到做服装的UR说★✿★，我在很多购物中心都看倒过★✿★，他们说要改造升级他们的店面★✿★，可能会设计7-8个模型★✿★，我们从1998年到现在★✿★，也不是一成不变的★✿★，不同的城市装修的模式是不一样的★✿★。或者说在一个城市里面有20家店★✿★，也是不一样的★✿★，不是千篇一律的★✿★，目的是满足消费者的因变而变★✿★，消费者希望在不同的用餐环境中体验★✿★，我们打了一个差异化★✿★，这也是这个品牌和行业的特点★✿★，就是装修环境★✿★。

　　第三点就是服务方面★✿★，大家都说外婆家的服务非常的贴心★✿★，非常的好★✿★，我们也在提升自己的服务★✿★，很多服务不光是简单的★✿★，以前都是服务员会很殷勤的推销产品★✿★，给我们的感觉很不舒服★✿★。现在★✿★，我们去一些大品牌里面购物★✿★，没有很殷勤的服务员★✿★，只给你点到为止的服务★✿★，需要的时候他们出现★✿★，不需要的时候就没有★✿★，我们给的可能是点到为止的一些服务★✿★。这些会根据顾客的变化在不断的变化★✿★，其他都是辅助手段★✿★，最终还是靠这三点★✿★。谢谢★✿★。

　　黄巍★✿★：裘总讲得很好★✿★，确实消费者的行为发生了变化★✿★，我们也确实要研究消费者的情感需求★✿★，购物中心如何根据变化因变而变★✿★，现在有很多做购物中心的★✿★。下面请陈女士谈一下你的观点★✿★。

　　陈荔★✿★：大家谈了很多问题★✿★，有一点我觉得没谈透★✿★，是市场发生了什么变化★✿★，市场有什么显著的特征★✿★。现在有很多啃老族★✿★、卡奴★✿★，这满足了他们花钱的超前性★✿★，80★✿★、90后不差钱★✿★，他们有父母给★✿★，他们可以非常任性的选择自己的喜好★✿★，突出自己的个性化★✿★，这是他们很重要的特色★✿★。

　　第二个特色就是他们是网络时代的原住民★✿★，我们70年代的人是网络时代的移民★✿★，80★✿★、90后是网络时代的原住民★✿★，他们对网络的依赖和喜好也是显而易见的★✿★。

　　我们做购物中心也要迎合这几点★✿★，首先要个性化★✿★，刚才新城控股讲到标准化的问题★✿★，我是有不同意见的★✿★，我认为即使是在三★✿★、四线城市的购物中心也应该有自己的个性★✿★，有延展当地文化的想法★✿★。

　　我觉得购物中心首先要有个性化★✿★，每个购物中心要根据当地受众的需求做精准定位★✿★，做精准的订造★✿★。二是购物中心开发和营运的策划★✿★，以前就是一个来收租的★✿★，实际上★✿★，我觉得我们真正要变为一个商业运营方★✿★，和品牌共同迎合消费者的需求来营运★✿★。从各个方面的软硬件的打造都要和品牌方共同来做★✿★。关于品牌的同质化★✿★，本身建筑形态和建筑面积的同质化更严格★✿★，首先我们开发商要在这方面改变★✿★，从态度上和具体的设计上改变★✿★。

　　最后既然我提到既然是互联网时代的原住民★✿★，购物中心也必须因变而变★✿★，使得在网上的体验能够线下化★✿★，比如一些智慧商城的操作★✿★，比如在线下可以体验购完物后到家商品已经送到家里了★✿★，比如返航寻车系统★✿★，智能化的定餐系统都是一些智能化商场的系统★✿★，满足现有的手机族和低头族人群的购物喜欢和体验兴发娱乐亚洲第一★✿★。谢谢

　　林顼★✿★：我们看到人的购买是为了需求★✿★，要么是为了情感的愉悦★✿★，无外乎这两种方式★✿★，万变不离其宗★✿★，电商现在做得好是因为满足了消费者对产品的需要★✿★。消费者进行电商购买的时候★✿★，性价比高★✿★，比较方便★✿★，直接送货到家★✿★，然后再取得了一些价格上的优势★✿★。相对来说★✿★，购物中心的商业★✿★、品牌应该在愉悦快乐方面花更多的时间和精力★✿★。

　　第一★✿★，科技创新★✿★，今天第一个论坛大家已经说了很多★✿★，科技创新★✿★，因为未来的时代就是科技创新不断发展的时代★✿★，科技的创新融合到生活★✿★、生产中的每一部分★✿★。

　　第二★✿★，细节和专业★✿★。作为消费者而言★✿★，不会切身的总结细节和专业★✿★，往往是通过直观的感受来感受的★✿★。比如说关于购物中心的★✿★，我作为品牌商去了很多的购物中心兴发娱乐·(中国区)官方网站★✿★！★✿★，将近有1500多家购物中心★✿★，我有一些看法★✿★，当你去到车道的时候★✿★，有多少的购物中心的车卡是放在平面上★✿★，有多少购物中心的车卡是放在斜面上的★✿★，对一个女性来说是很难放车★✿★，对男性来说就很容易★✿★。还有女厕所的问题★✿★，排队长★✿★，这些都是细节的问题★✿★，越来细节就越专业★✿★。我们应该把每个细节都做好★✿★。

　　说到品牌商★✿★，美国很多卖鞋的品牌商都是按脚来量★✿★，所以很多在美国卖鞋的品牌商会两只脚分开来量★✿★，所以★✿★，细节与品牌决定了顾客是否能够来到这个购物中心★✿★，喜欢这个购物中心★✿★。一个人去到一个购物中心往往不知道为什么去到这个购物中心★✿★，往往是因为有好的体验★✿★。

　　现在是刷脸的时代★✿★，关于美和舒适的东西要越来越重视★✿★，电商让大家的冲击很大★✿★，我们服务的是消费者和上帝★✿★，消费者就是上帝★✿★，谢谢★✿★！

　　张强★✿★：作为一个传统的操盘或者是运营来说★✿★，我们有几个步骤★✿★，每个城市的属性★✿★，消费特色和文化习惯都不同★✿★，我们首先要适应市场的需求★✿★，先作为一个基础点★✿★，另外作为企业来说★✿★，企业有什么资源★✿★，有什么行业的资源可以融入进去★✿★。另外在互相的同质化当中★✿★，哪些资源可用★✿★，而且可以变成最大的优势★✿★，从这个角度而言才能看能不能求变★✿★。我们今天都提到一个观点兴发娱乐亚洲第一★✿★，需不需要技术革新的概念★✿★，大数据★✿★，互联网兴发娱乐亚洲第一★✿★，整个行业在往移动消费变化★✿★，可能商业地产下一步的思路是不是在科技应用上面做一些更多的应用的投入★✿★，可能它会有更大的作用★✿★。

　　现在大家比较明白电商的冲击很大★✿★，其实大部分大家都明白它对零售板块的冲击比较大★✿★，但是现在大家都在加大体验业态★✿★，确实可以规避零售带给整个客户的冲击★✿★，但是对做开发商和资本商而言★✿★，超比重的体验业态和增加完全影响的开发商在算帐★✿★，就这些方面也有一些思路★✿★。今天上午欧总也说了4%的回报★✿★，其实4%已经是比较好的数据了★✿★，运营两三年的时间★✿★。在这样的情况下★✿★，达到回报是比较难的★✿★，下一步对体验业态不能放松面积和力度★✿★，我们要做这样的投入★✿★。

　　刚才大家都提到精致的服务★✿★，精致的服务部一定要加大投入★✿★，国外日本做得很好★✿★，开发商的服务都可以全市进去★✿★，有了这些诠释★✿★，因变而变真的可以因势而变★✿★，根据消费者的习惯能够更好的变化★✿★，我觉得因变而变是一个全链条的过程★✿★，融入到定位★✿★、招商★✿★、企划★✿★、推广等方面★✿★，都加以变化才能达到大家都满意的变化★✿★。

　　蒋达强★✿★：旭辉是做商业的★✿★，讲到今天这个题目★✿★，作为一个开发商★✿★、投资者★✿★，站在商业的角度★✿★，我们要做好商业★✿★，第一个我觉得是不要贪大求全★✿★，而是要走精而美★✿★，所有的公司要扩张的时候★✿★，整个销售方面要达到300亿以上★✿★，商业要想做好很难★✿★，因为开发商太在乎资金周转★✿★，所以他对资金压力会比较重★✿★，没有精力做好项目★✿★。

　　第二★✿★，不要再提互“联网+”的概念★✿★，现在更多的是提“房地产+和购物中心+”★✿★，一定是随着开发的产业链和运营的产业链做加法★✿★。

　　第三★✿★，现在确实不能再叫购物中心了★✿★，应该把购物中心的概念改一改★✿★，改成Living mall或者别的mall都可以★✿★，确实业态有很大的变化★✿★，在这里面有一个很难的东西就是投资回报率★✿★，现在不是来自于收入★✿★，因为收入增加有限★✿★，现在体验业态多了★✿★，关键是成本★✿★。商业改造成本非常高★✿★，商业地产公司和开发商都很难持续★✿★，要做好这个★✿★，在座的很多的商业管理公司★✿★，很难做好一个很关键的东西在哪里？商业地产开发的产业链并没有规整★✿★，设计★✿★、拿地★✿★、商业成本开发控制都没控制好★✿★，只是在做商业运营★✿★，商业运营都是很小的东西★✿★。

　　前面的拿地★✿★、商业设计★✿★、成本★✿★、控股和工程节点的把控规整到商业地产公司的话★✿★，商业地产要做好是非常难的★✿★，但实际上是行业里面所谓的要做商业的开发★✿★，企业都没有拿出来单独做★✿★，这样做出来的产品经营起来有很大的差异★✿★，大量的改造和人气★✿★、人流上不去★✿★，大量的对于开发商的推残★✿★，就不会做下面的尝试★✿★。谢谢★✿★。

　　黄巍★✿★：谢谢★✿★，大家在谈这个话题的时候我当时也在想★✿★，我也是一个品牌商★✿★，电影院没法创新★✿★，确实★✿★，满足消费者的消费变革★✿★，让影院做一些适度的调整★✿★，现在影院能做的事情也是有差异化的一部分★✿★。我们这个行业快速发展了10年★✿★，我们完成了对消费者的教育★✿★，但是影院也面临着很多需要调整的东西★✿★，消费者不是个性化的消费★✿★，100多人★✿★，300多人★✿★，我不展开了★✿★。确实★✿★，像电影这种已经做了100年的★✿★，这种行业现在因为消费者的需求的变化★✿★，我们也在进行转变★✿★，去满足消费者★✿★，更何况是中国的商业地产和这么多崭新的平台猩球崛起2★✿★，我们还是有广阔天地★✿★，大有可为的★✿★。

　　隋颂伟★✿★：大家下午好★✿★！今天★✿★，我想跟大家分享一下太古汇在开业之后的品牌调整之路★✿★。我是2008年正式进入中国大陆工作★✿★，当时我负责北京三里屯的项目★✿★，到2011年底★✿★，我中国区的总裁跟我说你在广州已经待了一段时间★✿★，我想把你调到广州太古汇去★✿★，他当时的理由是广州的东西特别好吃★✿★，还有离香港特别近★✿★，离家特别方便★✿★，我就答应了★✿★，然后我就到广州来了★✿★。到了广州来了后我发现他说的是错的★✿★，东西特别好吃★✿★，但是多贵的菜都有★✿★，有没有人舍得买很贵的穿的不一定★✿★。另外★✿★，我们离香港近★✿★，但是我们的东西比香港贵★✿★。这是我刚来广州遇到的问题★✿★。另外★✿★，在一线城市中★✿★，广州的品牌丰富度没有北京和上海高★✿★，还有一点是我每年会打电话给一个品牌★✿★，让他过来广州开一家店★✿★，是一个非常有名的法国品牌★✿★，他说只开一线城市★✿★，我就疑惑广州不是一线城市吗？这是我刚到广州的时候遇到的困难★✿★。

　　但是我非常的幸运★✿★，到了广州后★✿★，公司给了我非常好的起跑线%的品牌首次进入了广州★✿★，包括爱马仕★✿★、LV这些品牌★✿★，他们的设计非常棒★✿★，我们的出租率达到了百分之百兴发娱乐亚洲第一★✿★。但是问题来了★✿★，我怎么把这个项目往上推★✿★，怎么把太古汇更推上一层楼★✿★，这是我一直跟我的团队在思考的问题★✿★。

　　一直以来★✿★，在调整品牌的时候★✿★，我们都用一个原则★✿★，这个原则就是一个平衡的原则★✿★。如果大家喜欢赛车的话会发现★✿★，最大马力★✿★，最快的车不一定能赢★✿★，反而一辆各方面做得平衡的车★✿★，每一个零部件都发挥到极致的好车有可能会赢★✿★。当然★✿★，车手的心态也是非常重要的★✿★。

　　我觉得品牌组合平衡对我们来说是非常重要的★✿★，品牌的数量★✿★，还有每一个流程中我们怎么安排品牌★✿★，还有新进品牌的平衡★✿★，分布的平衡★✿★，还有运营的平衡也是非常重要的★✿★。首先是品牌组合的平衡★✿★，如果我问你营运的商场有多少是男装★✿★，多少是女装★✿★，多少是化妆用品★✿★，多少是体育用品你可以回答吗？如果我再问有多少男士★✿★、有多少女士★✿★，多少家庭来购物★✿★，大家有没有思考过★✿★。过去4年中★✿★，我们一直在收集不同的数据帮我们在调整上做出一些决定★✿★。

　　2014年的时候★✿★，刚好太古汇3周年★✿★，2014年的时候有一个机会我做了一个比较大的调整兴发娱乐亚洲第一★✿★，当时调整的幅度超过1/3的店★✿★，整个商场有180多家商户★✿★，我们调了160多家★✿★。为了增强现在男装的丰富度★✿★，也进行了调整★✿★，引进了一些比较时尚的品牌进来★✿★。MU层是负一层★✿★，以前没有化妆品★✿★，后来我们引进化妆品★✿★，也增加了一些餐饮★✿★，引进了一个卖云吞面的店★✿★，意大利的巧克力品牌等★✿★。M层★✿★，当时加了很多不同的品牌★✿★。我刚说的品牌调整的策略背后都有自己的故事★✿★，而且我们希望引进的品牌是首次进入广州★✿★，我们需要给客户一个理由过来体验★✿★。

　　大家可能去过华润的超市★✿★，包括我们有方所★✿★，还有鼎太风（音）★✿★，怎么把所有的品牌放在不同的楼层★✿★，希望他们能够平衡★✿★，这些大的品牌可以影响到客流的流动★✿★，可以影响到客流的走向★✿★，从而影响到周边的环境★✿★、氛围以及租金★✿★。

　　这是一个新的品牌★✿★，每天都有不同的新的品牌进驻★✿★，这考的是职业经理人的眼光和精力★✿★，怎么挑一个品牌★✿★，怎么平衡新的品牌和旧的品牌★✿★。我一般只问几个品牌★✿★，第一个是这个品牌怎么为我们的品牌定位增值★✿★，怎么为这个品牌增值★✿★，怎么为现有的品牌增值★✿★，如果所有的条件都符合★✿★，就会把它引进来★✿★。

　　外商场气氛的平衡★✿★，我经常会到不同的商场参观★✿★，一般进去的时候我都会看一下气氛★✿★，很多人在太古汇刚刚开业的时候跟我们说很冷★✿★，我们是严格遵守国家法律的★✿★，室内温度不低于26度★✿★，冷不是温度冷★✿★，是感觉★✿★。这个图是我们在去年8月份搞的超跑的活动吸引了很多人过来★✿★。右边的两张图是一个VIP活动★✿★，天天搞那么多活动VIP不高兴★✿★，如果只搞VIP的活动租户又不高兴★✿★，所以这也要平衡★✿★。在广州★✿★，我有一个非常强大的团队★✿★，包括工程部★✿★、市场推广部等等★✿★。在这个环境下★✿★，我们可以把车上的每个零部件发挥得更好★✿★。

　　说到底★✿★，做商场就是给顾客提供服务★✿★，所以我们永远不要忘记顾客★✿★，在顾客的体验方面★✿★，我们也做了不少的投入★✿★。其中我比较喜欢的是左上角的机器★✿★，是从香港抬回来的★✿★，是放在香港一个公园里抓蚊子的机器★✿★，它吸收了太阳光后★✿★，有一个灯会把蚊子吸进去★✿★。这非常的环保★✿★。

　　这是去年做的一个活动★✿★，三周时间点击率415万★✿★。我们每个人都要跟董事局交代★✿★，没有董事局的支持调整也是做不了的★✿★，我们做了品牌调整后的结果是怎么样的呢？第一★✿★，我们的销售额连续3年（2014★✿★、2015兴发娱乐亚洲第一★✿★、2016年）连续的增长★✿★，客流数字也许是★✿★。另外★✿★，我们做了统计★✿★，新旧客户的销售额有1.4倍的增长★✿★。

　　最后★✿★，说说我们对2016年的展望★✿★，对我们来说充满了机遇和挑战★✿★。2016刚好太古汇5周年★✿★，我们会有一些惊喜给大★✿★。